对大多数购房者来说买房是人生大事，毕竟在中国人眼里，无论身在何处，只有有“家”，才能真正的心中安定下来。但在购房过程中却没有那么容易，对于一些家庭来说不仅要花去一生的心血，而且一不小心还容易陷入买房陷阱。为防范风险，国家通过网签、备案等相关防范措施，进一步保护购房人的权利，促进房产市场的良性循环。本文就针对新建商品房买卖过程涉及网签与备案的相关法律规定、网签与备案的内容及程序、网签与备案的区别、网签效力及注销等问题进行分析和探讨。

二、房屋网签与备案程序

三、房屋网签与备案的区别

四、房屋网签的效力及注销

一、目前我国关于网签与备案的相关规定

说到网签先了解一下什么是网签，网签是网上签约的简称，是交易双方签订合同后，通过网络上传到相关部门，形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询、在电子商务领域又称为电子缔约、合同网签等。

什么是备案，这里的备案专指购房合同备案，是经过上述网络签订合同后，依据相关法律规定需要在一定期限内，销售方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理合同登记备案手续，由此可见，备案是以网签为前提得。

目前我国对房屋买卖网签制度并未有相关法律法规规定，只是一些房地产管理部门的文件或通知等对网签进行指导或规范。如：住房城乡建设部发布的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作指导意见》（建房（2018）128号）、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》（建房（2019）5号）、住房和城乡建设部会同最高人民法院、公安部、人民银行、国家税务总局、银保监会印发《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》等。

房屋合同备案在我国是有法律、法规规定的，如：《城市房地产管理法》四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该条文前款要求商品房预售登记，取得预售许可证。该条文第二款要求商品房预售人将预售合同报房产土地管理部门备案，也就是本文需要了解的合同备案。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及《城市商品房预售管理办法》第十条都规定了上述相同内容，即房地产开发企业自合同签订之日起30日内需要到房地产管理部门进行合同备案。

据此，笔者认为，房屋网签只是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋建立的一个网络化管理系统，而房屋合同备案是根据我国法律、法规及部门规章规定的法律行为。

二、房屋网签与备案程序

房屋网签是指买卖双方签订合同后，提交到房地产管理部门，房地产管理部门将交易信息公布在网上并签发网签号。任何单位、集体或个人均能通过互联网查询到该次房产交易信息。根据房地产管理部门的规定，新建商品房的房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请商品房所有权设定登记前，必须向房地产管理部门办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，购房者可随时上网查询。

网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房情况，签订商品房销售（预售）买卖合同文本，协商拟定相关条款，由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同，双方当事人签字（盖章），在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。网上签约之后杜绝开发商“一房多卖”，该合同的具体合同号将反馈至管理部门，如该房已销售或抵押，合同将不能生效。

在此，笔者认为购房者需要注意，如果购买了开发商的新建商品房不能网签，有可能是开发商已经抵押或法院查封了该套房产，在解除抵押或法院查封之前购房人是无法网签的，更不可能备案，所交的购房款有可能被开发商挪用。购房者在购买时需从当地房地产部门网站或去房地产部门了解所售房屋现状，不要轻信销售人员夸张的描述，不要先支付购房款或定金，即便要交款一定要将购房款打到资金监管账户，保留刷卡小票及收据。如果遇到不能网签，不能提供所购买楼栋资金监管账户的项目，及时要求返还购房款、赔偿损失。

房屋备案是开发商在法律规定的期限内将网签后纸质版或电子版合同送房地产管理部门登记备案的法律行为。上述《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等都对此做出了规定。

实践中，买卖双方签订购房合同后30天内房产开发商向房管局申请办理商品房买卖合同备案或商品房预售合同备案。房产合同备案流程是先网签后备案，经相关部门审核后取得备案号即可。房地产管理部门审核期限为10日，根据业务量的多少，一般在3－5日即可领取备案合同。备案与网签一样都是防止规避开发商进行一房二卖。

三、房屋网签与备案的区别

了解了网签与备案的规定及程序后，下面笔者谈谈两者的不同处有哪些。网签其实是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。而备案是根据我国法律、法规及部门规章规定的法律行为。法律规定开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。双方签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续，这是两者的不同之处。两者的共同作用是防止一房多卖，保护购房人合法权益、保障房屋买卖市场秩序。

四、房屋网签的效力及注销

笔者在工作中经常会遇到购房者或房产开发商咨询网签与备案的相关问题，这些问题主要围绕着网签协议与“网签”之外签署的合同内容不一致的效力认定及怎么注销双方签订的网签合同这两个方面，对此笔者从自己办案经验提出相关观点。

实践中多存在网签协议与网签之外签署的合同内容不一致的情况，若仅仅是合同条款的变更，其内容均不违反法律的强制性规定的，可以下列原则确定网签协议的效力问题：

网签协议与在先签署的房屋买卖合同约定不一致，后签署的网签协议就合同问题发生变更，可以认为双方签订一个新合同。新合同的效力自然取代了旧合同的效力，为此以签署在后的网签协议确定权利义务。若网签协议与在后签署的房屋买卖合同约定不一致情况下，即网签在先，房屋买卖合同在后。因房屋买卖网上签约程序的严格性、网签系统的中立性以及网签信息的公示性，使得网签协议的证明力强于买卖双方的非网签协议。为了保护善意相对人的利益，笔者认为此种情况下仍应以网签协议为准。主要理由是：网签系统由房管部门监管，买卖双方均不能随意修改网签信息，可确保网签信息的客观性与确定性。房屋买卖网上签约后，系统会自动生成合同，买卖双方可通过房管部门从网上打印买卖合同，当事人签署该合同，并以该合同内容作为双方办理税费及过户的依据，这一点也起到了确认网签合同效力的作用。同时，房屋买卖网上签约具有较强的证明房屋买卖的效力，可有效防止出卖者“一房多卖”所以应以网签协议为准。

关于房屋网签的注销问题，是房产开发商比较关心的问题，往往网签完成后，购房者不能按时还款，造成房屋买卖合同不能履行，在合同不能履行解除时房产开发商需要注销网签，可网签一经完成，其效力期限一般是永久的，除非当事人双方在规定的期限内共同申请注销。也就是网签完成后，房产开发商如欲将同一房屋再出卖给第三人，就必须与之前购房人协商一致，双方共同申请注销网签协议。在实践中因纠纷，有些购房者不愿意或刻意躲藏，无法找见购房者本人共同去房地产部门解除网签。这时因双方不能就解除合同协商一致，只能通过司法途径解决。在法院判决生效后，房产开发商申请执行，通过执行部门送达法律文书到服务窗口办理注销手续。从另一个侧面也说明若网签协议未注销，房产开发商既使将房屋售与第三人，也不能再就同一房屋办理网上签约，而未办理网上签约将不能办理房屋所有权转移登记手续，即不能实现房屋买卖的最终目的。所以不管是房产开发商，还是购房者在网签时一定要慎重，不然注销非常麻烦。

上述网签与备案相关知识，让大家更多的了解购买房屋时政府要求网签与备案的必要性，通过网签备案政府部门能够更好的监管房地产开发企业，最大限度保障房屋权属与资金安全，实现房屋交易方便、快捷、流程更加清晰。