改革开放以来，大量农民进城，导致原有在农村的住房闲置，特别是随着现代农业的发展，农村集体土地流转的不断推进，大批的进城务工、留守老人投靠子女等，给农村留下了越来越多的“空关房”，给宅基地的有偿退出提供了非常难得的平台，但具体推行落实的怎么样？针对上述问题，我们给大家做分析。

一、农村宅基地有偿退出相关重点法规、政策梳理

（一）2014年12月2日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该《意见》首次提出：探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出宅基地，限定对象为进城落户农民。

（二）2016年12月31日，《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》提出：允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出宅基地的补偿。该文件首次提出：针对进城落户农民自愿退出宅基地的应由村集体给予补偿。

（三）2019年8月26日，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

（四）2021年7月2日，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第七百四十三号）第三十五条规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

（五）2021年7月14日，《最高人民法院关于为全面推进乡村振兴加快农业农村现代化提供司法服务和保障的意见》【法发〔2021〕23号】第十七条规定：依法保障进城落户农民合法权益，不断提升农民群体获得感、幸福感。依法保护进城农户的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。对于承包农户进城落户的，人民法院可通过司法手段支持保护其按自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权，或者将承包地退还给集体经济组织。

二、宅基地有偿退出推行过程中遇到的问题

从目前宅基地有偿退出在全国范围内的推行情况来看，推行范围还是比较有限，我们根据现有制度建设及实践情况总结了推行过程中遇到的问题，主要包括以下四个方面：

（一）我国相关宅基地有偿退出的法律法规、政策有待完善

为了实现乡村振兴战略，让广大农民富起来，完善土地制度改革，提高闲置农村宅基地盘活利用度，针对宅基地有偿退出，我国目前已经逐步明确了宅基地退出的前提、对象及给予补偿的主体和补偿资金来源，但对具体操作流程和补偿标准仍然没有统一明确的规定。一方面有各地区域差异性大的原因，但主要原因还是法律法规、政策不统一、要求不够具体明确。因此，在上位法依据不足的情况下，相关责任人员有可能面临不可控的责任承担风险，也就导致了各地方参与度、推行度参差不齐的现状。

（二）土地确权政策推行有待完善

实践中，由于“易地搬迁”“异地扶贫”“新农村建设”“合村并居”等原因，农村宅基地存在很大一部分无法确权的情况，导致退出土地勘测难度大、权利义务难以明确，难免发生权益纠纷问题。所以，在确权未定的情况下很难开展进一步的宅基地有偿退出的工作。

（三）农民故土难迁的念旧情感

我国的农民大多有“祖屋”情结，老宅是凝聚家庭甚至整个家族的纽带，汇聚了家庭成员的荣誉感、归属感。家庭成员无论户口是否迁出、无论在何处奔波，老宅都是全体家庭成员共同的精神和物质财富。当然，也有另外一方面原因，不乏有人担心去城市发展后，如若发展不顺利，一旦将宅基地申请退出后，自己半点退路都没有了。因此，很多农民的老宅即使空置、闲置，也不愿意有偿退出。

（四）农民价值获得感与期望值不匹配

1、农民对于宅基地普遍具有“禀赋效应”心理，使用越久注入感情越深，对宅基地的估值也就越来越高。宅基地有偿退出中货币补偿措施适用非常广泛，但补偿价格却是普遍偏低，如在四川一地，有偿退出的补助金为3万元/亩，而宅基地普遍在200平方米以内，农民只能拿到1万元左右，即便再算上房屋补助，但也不过几百元一平方米。结合对宅基地的深厚感情及“禀赋效应”心理，显然这个补偿价值不能使一些村民获得幸福感、获得感，导致一部分农民有偿退出宅基地的意愿不高。

2、对比心理、观望心态使然，希望获得更多的补偿

有农民表示宅基地退出补偿标准太低了，补偿金额太少了。部分农民的宅基地因社会公共利益或市场建设需要被征收，进而取得了高额的土地征收补偿。对比之下，必然有人会认为宅基地有偿退出补偿度太低了，还失去了宅基地福利，尚且留着以等待取得更高的收益。

三、宅基地有偿退出模式梳理

宅基地有偿退出推行过程中，确实存在诸多的困难，但在全国各地，尤其是试点地区，在宅基地自愿有偿退出方面确实也做了很多种探索，经过实践也形成了各种不同的有偿退出补偿模式，主要有以下四种模式。

（一）货币补偿模式

地方政府或村集体组织按照一定价格对退出的宅基地进行回收，对退出宅基地的农民直接进行货币补偿，补偿主要是针对宅基地及地上附着物。四川邛崃市是农村自愿有偿退出宅基地使用权的试点地区，当地适用的就是货币补偿模式。退出宅基地的农民选择在邛崃市域范围内购买商品房的，腾出的宅基地按30万元/亩给予一次性货币补偿，同时根据商品房面积大小，市财政再给予1%—1.5%的购房补贴；对在邛崃市域范围外购房的则按10万元/亩给予一次性货币补偿。

（二）置换模式

农户退出闲置宅基地后，通过分配安置房或商品房的形式进行有价补偿，以产权交换来实现宅基地有偿退出，保障农民的基本居住权益。例如江西余江对于常年在城镇工作生活、自愿放弃宅基地并进城购房的农户，可以在政府划定的县城优势地段选购房屋，同时享受政府600-800元/平方米的房价补贴。

除了上述资产置换模式，还有一些地方以惠民服务政策代替直接财产性置换补偿，例如宁夏平罗探索实施的是“以地养老”模式，农村老人如果自愿退出宅基地、房屋以及承包地，可以换取相应的养老服务。

（三）“借地”退出模式

在村民自愿原则下，由村集体采取向农户租、借、吸收入股方式收回农户闲置的宅基地及地上附着物进行统一改造建设，农户仍保留宅基地名义上的“长期性”占用权利。比如有的古村镇在退出宅基地过程中利用盘活的宅基地进行旅游项目开发，而退出宅基地的农民则以腾退的土地入股，按年领取项目分红。

（四）综合模式（又或“结合模式”）

根据具体情况，制定宅基地有偿退出系列模式及配套政策，可供农民自行选择，灵活适用，给村民提供货币补偿、购房优惠、置换房屋等补偿措施，可进行交叉、结合使用；同时将社会保险、低息贷款、公租房名额、税费减免、子女入学名额等惠民政策也引入宅基地有偿退出实施中配套使用。例如天津市蓟州区《蓟州区农民自愿有偿退出宅基地补偿安置实施方案（试行）》规定“按照自愿退出的合法有效的宅基地实际面积，以30万元/亩的标准，给予宅基地使用权人一次性经济补贴，对地上附着物不再另行补贴。同时，区政府可以为宅基地使用权人提供保障性住房”。

四、完善建议

乡村振兴战略实施以来，乡村经济发展势不可挡，尽管宅基地有偿退出的制度建设仍需完善，广大村民接受程度仍各有不同，但各地仍然也在积极探索各种有偿退出模式。我们结合全国及各地针对农民宅基地有偿退出的相关规定，以及各地的试点情况，对农村宅基地有偿退出，提出一些完善的建议。

（一）建议各级农业农村部门结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，推动建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，摸清宅基地规模、布局和利用情况。

（二）建议政府及相应职能部门，尽快完善制定农村宅基地及农房有偿退出的操作规范、价格评估制度。

（三）逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。

（四）建议加强政策宣传，引导和激励进城落户的农民先行退出，增强农民信心、打消农民疑虑。

（五）为了促进法治政府建设、法治队伍建设，建议健全宅基地有偿退出档案管理制度，制作民意调查表以确保农民自愿性、严谨签订相关补偿协议以避免发生与农民权利义务不清或约定不明等纠纷事件发生；亦可向相关法律、财会等专业机构购买政府专业服务，要求全程或专项规范服务，进行合法合规审查、草拟相关格式文书、示范性合同等。

探索农村宅基地有偿退出机制，是中国改革创新中的一项重要任务。在乡村振兴发展之路，宅基地有偿退出必然会画出浓墨重彩的一笔，继往开来，愿我们都能出一份力、添一砖瓦。

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