《民法典》在物权编中设立了居住权作为一项新增的法定用益物权，拓宽了房屋价值的使用渠道。结合目前国家乡村振兴战略精神的背景和我国农村房屋闲置与空置的现状，笔者认为，在农村房屋上设立居住权不失为盘活农村房屋资源的一种新型有效路径。因此本文将从居住权的法律规定展开，对在农村房屋上设立居住权的可行性、居住权的登记制度以及设立居住权对于农村房屋价值的转化三个方面进行分析探讨，最终给出笔者对于此项探讨的实现建议。

一、农村房屋上设立居住权的可行性

（一）立法规定层面

《民法典》在第三百六十六至三百七十一条新增设立了居住权的相关制度，分别从居住权的概念、合同、设立、限制、消灭以及以遗嘱设立居住权的法律适用六个方面进行了规定。由这些规定条文来看，居住权是指权利人通过合同或遗嘱等方式享有的占有、使用他人住宅的用益物权。同时，在居住权的立法中，不仅沿袭了赡养抚养等目的的传统法律制度基础，也并未对房屋价值的多元化利用进行完全限制。有效的兼顾了商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，有利于克服传统二元化房屋供应体系，具有鲜明的时代特征。[1] 因此，现代居住权虽然以保障特定群体的居住利益为主要目的，以社会性居住权为基础，但也不排斥投资性居住权的设立。并且只有允许基于非身份关系居住权的设立，才更有利于体现居住权的财产权属性，在新时代发挥其社会保障以及融资等财产利用多样的功能。基于此，我们以下对其在农村房屋上设立居住权是否可行的问题进行讨论。

依据《民法典》的居住权相关规定来看，居住权的客体为“他人的住宅”，从文义解释来看自然应包括农村房屋，且根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》一书中‘住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等等’的表述来看，农村房屋上是可以进行居住权的设立的。

依据《土地管理法》的规定来看，第六十二条第五款虽然限制农村村民出卖、出租、赠与住宅，但同时在第六款进行规定，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。而在农村房屋上设立有偿居住权就不失为一种房屋价值实现的新途径。

（二）设立路径层面

 我国农村房屋相较于城市商品房而言具有其特殊性。首先是土地性质方面，房屋是在集体土地上的宅基地上修建，而宅基地的流转仅限于本村集体组织成员。其次是房屋性质方面，基于我国采取的“房地一体主义”，农村房屋的流转则与宅基地使用权的流转息息相关，且根据政策相关规定农村住宅禁止向非本村集体组织成员及城镇居民出售。而国家限制农村宅基地和农村房屋流转的根本原因在于，需要为相对弱势的农村居民群体的生存权益提供保障。但居住权的设立与买卖流转并不相同，农村房屋买卖的问题在于所有权发生了转移，而居住权作为一项用益物权，仅在房屋上为他人设立了占有和使用的权利，宅基地及房屋所有权仍属集体组织成员所有。 

按照2018年“中央一号文件”的精神以及国家关于农村土地制度试点改革的不断深化和实施乡村振兴战略的意见来看，农村宅基地的“三权分置”是指将宅基地所有权、资格权、使用权相对分离，以此完善农民闲置宅基地和闲置农房政策……落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。因此，乡村振兴及适度放活宅基地和农民房屋使用权也是国家政策未来所倡导的方向。而在农村房屋上进行居住权的设立，可以使得土地所有权人仍为集体，且农民仍作为宅基地的资格权人、使用权人和宅基地上房屋的所有权人，但可以在房屋上为不具有本集体成员身份的人设定居住权作为次级的用益物权，从而通过“三权分置”的方式有效盘活农村房屋资源。

因此，在农村房屋上设立居住权这一路径，既没有突破《宪法》第十条关于农村土地属集体所有的法律底线，也没有触碰《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中农民的住宅不得向城市居民出售、城镇居民禁止在农村购置宅基地的政策红线。

二、农村房屋设立居住权的困境

（一）来自房屋所有权确权登记的影响

居住权作为用益物权，根据法律规定，其设立须经登记才能生效。又因其设立客体为房屋，需要以房屋登记为基础并不能进行单独登记，所以农村房屋本身的登记是居住权在农村房屋上登记设立的必然条件。由于农村房屋的登记状况与城镇房屋不同，直至2015年《不动产登记暂行条例》正式施行，农村房屋的不动产统一登记工作才深度推进落实。受到曾经相关法律法规不够明确、登记不够规范等因素影响，农村房屋的本身登记存在一系列历史遗留问题，也会对居住权的登记产生影响。

（二）来自居住权登记制度的影响

居住权由于是新创设的用益物权，《民法典》对于居住权仅有六条宏观规定，配套司法解释也尚未对居住权的登记进行规范。《不动产登记暂行条例》等专门立法中也并无对于居住权登记制度的细化和完善规定。由此可见，目前居住权的登记制度存在缺失，如何登记在法律规范中并不明确，就可能产生登记不规范不全面的问题。这必然会对农村房屋上设立居住权的情况产生不利影响，导致后期履行过程产生争议时，不利于保障居住权人的权利。

三、农村房屋设立居住权的价值转化

随着城镇化的不断发展，农村也在逐渐空心化，使得农村宅基地和住宅的闲置情况不断增多。因此，国家通过探索“三权分置”的方式，贯彻乡村振兴战略部署，从而为盘活农村资源、带动农村经济发展提供政策支持。那么居住权作为新设用益物权，一定程度上也具有挖掘和扩展房屋使用价值的功能，如何通过在农村房屋上设立居住权将农村房屋价值进行转化从而盘活农村房屋资源，笔者对此提出以下两项利用方案。

（一）交易流转新方式

如今，人们对环境静谧、空气健康的退休养老生活的需求和回归田园的向往逐渐加深，农村房屋在此项方面具有其独特的价值优势，受困于宅基地及房屋所有权不可向村集体组织外流转的限制，农村房屋买卖存在合同无效的巨大风险，法定居住权的出现为满足需求和跳出流转困境提供了新的方式。

对于在城镇居民意图在农村买房用于实际居住的情况而言，城镇居民有对农村房屋居住的需求，农民有想利用农村房屋价值的需求，双方则可通过设立有偿居住权的方式，使得农村房屋所有权依旧属于农民，而城镇居民依据农民在其房屋上设立的居住权，享有长期稳定的居住权利并受到法律的保护。与目前大多使用的租赁方式相对比，签订书面居住权合同，同样可以对居住的条件和要求、居住的期限、居住权人占有使用的具体权利义务等进行协商约定，比如对是否可以与其家属共同居住，或不得改变房屋的结构、用途，保管房屋的义务等问题达成意思自治。并且，设定居住权既可以不受租赁合同期限不得超过二十年的限制，其作为用益物权也要更优于租赁的债权。

（二）合作建房新模式

实践中，农村房屋中合资建房与垫资建房的情形不在少数。具体形式为农民与非本集体组织成员，双方通过签订合作建房协议进行约定，由农民一方提供宅基地，另一方作为提供资金作为出资方或双方共同出资建造房屋，再对房屋的占有使用等权益进行分配。但这种方式可能存在因出资方不具备村民身份、合作建房协议构成对宅基地使用权的实质转让而导致无效的风险，出资方也就无法获得相应权属。而法定居住权的出现，同样为合作建房的权益划分提供了新的模式。

在合作建房的模式中，如果在所建房屋上为出资人设定居住权，不仅可以避免一些因为合资、垫资的性质没有约定或约定不明，导致纠纷裁判中将资金认定为借款的情况。并且，在合作建房中适用居住权制度的最大的优势在于，其主体资格并不存在居住权人是不是具有本集体经济组织成员的身份限定，并且可以通过并在登记机关进行登记对抗第三人，从而获得更具有类似于物权的效力。

四、农村房屋设立居住权的建议与展望

（一）建议讨论 

就当前法律规范而言，具有全国层面适用效力的居住权登记规范仅有《民法典》及自然资源部拟定的《居住权等登记办法（试行）》中进行了原则性规定，且根据2022年10月30日由自然资源部最新发布的《不动产登记法》（征求意见稿）来看，也仅在五十三条进行了三款概括性规定。虽有居住权制度的基本架构，但由于相关法规或司法解释的并未完善细化，居住权登记很难进行有效规范。

实践中，大多城市已经开始办理居住权登记，且深圳、长沙、武汉、石家庄、六安、邯郸、滁州等地市在2021年至2022年间均已出台居住权登记操作规范文件，对居住权的登记流程、申请材料以及办理审查等问题进行了规定，且此类文件中也并未对农村房屋设立居住权进行限制。

鉴于现阶段的居住权登记制度主要以各地相关文件进行规范，笔者建议，政府可以在结合当地实际情况的基础上，依据《民法典》《不动产登记暂行条例》及实施细则的相关规定研究制定本地的居住权相关登记规范进行试行或在本地具有设立条件的地区进行居住权登记制度试点，对居住权的登记制度进行细化和规范，指导不动产登记机关的具体操作，真正贯彻落实《民法典》关于居住权的相关规定，依法规范农村房屋居住权登记，保障农民和居住权人的合法权益，盘活农村房屋资产，贯彻乡村振兴战略精神。

（二）展望讨论

立足于2018年“中央一号文件”关于土地改革中对于三权分置的制度探索，结合《乡村振兴促进法》中国家对于社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目、城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老的指导鼓励，参考农村房屋买卖、抵押领域的试点经验。笔者认为，政府在不违反法律法规及政策规定的情况下，可以对于居住权在农村房屋上的设立制定本地的规范性文件，进行试点尝试，从而转化农村房屋的资产价值。比如，在试点地区适度放宽居住权的投资性适用，使其在旅游民宿的经营等方面也可以体现价值，从而使农村房屋进入市场获得收益，为乡村振兴注入资本。相信随着居住权制度的贯彻实施和发展，它的适用领域和价值定位都会有更大的可能性。

引用：[1]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编编理解与适用（下）》，人民法院出版社2021年版。