改革开放以来，城镇化率逐渐提高，在此期间，农村房屋流转中不断出现新问题。当年，农民以低价将房屋卖给本集体以外成员或城镇居民，多年后随着房价飞速增长，又后悔当初出卖房屋的行为，于是利用合同无效这一理由向法院提起诉讼，希望以法院确认合同无效的方式，收回房屋，实现自身获取征迁补偿费目的。

同时宅基地上的农村房屋买卖纠纷常常又是因“征迁”而引起，那么，农村房屋在买卖之后涉及征迁的，征迁利益应如何分配呢？通过检索案由为“农村房屋买卖合同纠纷”的案例可以发现，该类纠纷绝大多数是在买卖合同无效情形下，法院通过自由裁量权认定损失、分配责任，从而对征迁利益作出分配。故本文从司法裁判角度入手，在农村房屋买卖合同无效的处理中探究买卖双方利益的平衡，分析农村房屋买卖双方如何分配征迁补偿利益问题。

一、征迁利益分配的裁判情形

合同有效，则征迁利益全部归属于买受人（新的房屋所有人）

对于合同无效情形下征迁利益分配问题，经检索裁判案例，有三种处理方式：

（一）参考相关因素酌情予以分配

农村房屋买卖无效后，应综合考虑合同履行情况，遵循等价有偿和诚实信用原则对相关利益分配，考虑到各方过错，合理划分责任比例，平衡各方诉求。

1、参考案例：广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终29067号

本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为：

（1）一审法院认为《房屋买卖合同》被认定为无效合同，买方必然有房屋升值方面的损失，鉴于卖方已就涉案房屋签订了《征收补偿协议》，双方对合同被认定无效均有过错，针对涉案房屋的房屋升值部分的862650.38元价值损失，卖方只赔偿买方损失的一半。

（2）二审法院认为买卖双方对于合同被认定无效均有过错。根据双方的过错程度、合同的实际履行情况以及卖方已就涉案房屋签订《征收补偿协议》的事实，一审法院酌情认定卖方只赔偿买方的一半损失并无不当。

小结：农村房屋买卖合同无效的，广州市中级人民法院结合案件事实认定双方对合同无效结果均存在过错，酌定买卖双方各承担50%的过错责任，征迁利益分配按过错责任比例进行分配。

2、参考案例：北京市第二中级人民法院（2020）京02民终9947号

本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为：

（1）一审法院认为对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿问题，应遵循合同法规定的等价有偿和诚实信用原则，合理地认定当事人责任比例，均衡保护各方利益诉求。

（2）二审法院认为，关于责任划分，本案系生效判决认定农村房屋买卖合同无效后的赔偿事宜处理，卖方在出卖涉案房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚信原则，应承担合同无效后的主要责任，赔偿买房人的损失，该损失不仅限于实际损失，亦包括信赖利益损失。虽涉案房屋未列入征迁范围，但农村房屋征迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量方式，区位补偿价又是征迁安置补偿中的重要组成部分，因此应将区位补偿价列入损失赔偿计算的范围。

小结：本案中买方向卖方主张1591015元损失，案涉房屋虽未进入征迁程序，但法院考虑到合同履行情况、房屋所处位置等因素，仍将房屋征迁区位补偿价列入损失赔偿的计算范围内，最终法院判决卖方赔偿因此导致的房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价共计1094110.5元。本案处理中，北京市第二中级人民法院遵循诚实信用、维系交易信用体系原则，结合涉案房屋可能产生的期待利益，认为各方虽均对合同无效存在过错，但卖方在本案中承担主要过错责任。

（二）依照相关意见予以配

司法实践中，针对征迁利益分配原则，个别地区制定了司法裁判意见指导裁判，例如上海：

《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一〔2004〕4号）规定：对于将房屋出售给本乡以外的情况，如果系争房屋已经征迁或者已纳入征迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

参考案例：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终10576号

本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为：

（1）一审法院认为，双方对买卖涉案房屋的意思表示均是真实、自愿的，虽然因集体成员身份问题，买方无法取得对涉案的宅基地房屋的合法物权，但卖方在出卖涉案房屋十余年后才因征迁事宜向买方主张相关利益的行为亦有违诚实信用原则，亦是对合同履行完毕后长久以来形成秩序的否定和侵扰。基于此，法院本着尊重现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和买方实际使用系争房屋十余年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将征迁协议可获得的征迁款扣除购买涉案房屋款后，按照卖方得30％、买方得70％的比例进行分割。

（2）二审法院认为，时隔16年，当卖方与征迁部门签订征迁安置补偿协议后，卖方提起本案诉讼要求参与分配征迁补偿款，实有悖诚实信用原则，维持一审判决买卖双方7:3的房屋征迁款分割比例。

小结：上海市高级法院的意见为结合历史因素及诚实信用原则，在买卖时间与诉讼事件间隔较久的情形下，从保护交易、维护诚信的角度出发，认为卖方违反诚实信用原则，应承担较重不利后果，上海市范围内农村宅基地买卖多参照此意见裁判。

（三）全部归买方所有

宅基地买卖是双方公平交易，购房款就是卖方应得的利益，在房屋已被征迁的情况下，卖方并未因出售房屋产生损失，其不得另行请求分割征迁补偿利益。

参考案例：山东省高级人民法院（2020）鲁民申10323号

本案中，一审、二审、再审法院针对此问题的裁判观点分别为：

1、一审法院认为双方系公平交易，卖方未遭受损失，无权请求征迁补偿利益。

2、二审法院认为卖方无证据证明其主张因卖房所遭受的损失。

3、再审法院认为房屋买卖价款就是房屋的价值，卖方在房屋被征迁前的多年内，对此均未提出过异议，且在出售房屋的行为中、出售后均无损失，卖方要求买方另行赔偿损失，没有事实依据。

小结：通过上述案例可知，有裁判观点认为宅基地上房屋买卖是公平交易，在房屋已被征迁的情况下，虽然合同确认无效，但是卖方保有售房款后，无遭受损失，征迁与其无关，即卖方所收取的房屋买卖价款，就是“房屋+土地”的价值，这个价值是卖方当年出卖时就认可的，所以当房屋后来被征迁时，卖方未遭受损失。另外在本案中，卖方提出涉案房屋的宅基地补偿，是基于申请人集体经济组织成员身份享有，买方明知其无权购买涉案房屋，故其对合同无效也存在明显过错，但法院并未采纳该意见。因此，当宅基地（房屋）买卖之后，遇到征迁补偿，山东高院认为征迁利益全部归一方（买方）所有。

二、总结与建议

总的来说，各地人民法院的裁判观点与尺度各有不同，且可以看出人民法院灵活裁判，可依据的不仅是法律、政策，还有当地高级法院对此问题的意见。法官综合各种因素自由裁量土地使用权征迁利益在买卖双方之间进行分割。各地法院首先参考的因素是“诚实信用原则”，无论是卖方还是买方，对于无论是因为何种原因导致的房屋买卖合同无效，在合同已履行多年、买方已使用房屋多年情况下，此时卖方如若干年后再回头起诉，将大概率被法院认定为违反“诚实信用”。鉴于笔者目前没有检索到将征迁利益100%分配给卖方的案例，因此，笔者认为此类案件，在认定过错、责任比例问题上，卖方提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效的，其责任比例最少从50%起至100%，反馈到征迁利益分割问题上，卖方最终可能能得到的征迁款的比例至多为50%。

结合上述分析，为保护农村房屋买卖交易安全，笔者建议：首先，在事先研判可能影响合同效力因素的前提下进行交易，并重点关注法律、政策、裁判观点；其次，根据不动产物权设立采取登记生效主义，农村房屋交易能办理登记的，办理登记，不能办理登记的，取得村委会、乡政府等相关部门的书面同意；最后，买卖双方应本着诚实信用的原则进行房屋交易，避免利用司法博取利益的行为，如此不光占用司法资源，也会产生腾退房屋、相互返还财产、确定各方损失还是征迁利益分割等难以平衡各方利益的问题。因此，无论是农村房屋的买方还是卖方，都应该在交易中注意上述问题，尽量避免纠纷，否则也不利于农村房屋流转，不利于各方利益保护。