疫情不可抗力能否成为单方解除合同的理由——疫情下解除房屋租赁合同案例评析一
新冠疫情三年以来，诸多行业受到疫情影响，遭受了不同程度的打击，一些企业或个人在经济严重受挫的情况下，在合同履行出现问题时，以疫情不可抗力为由，提出免责、变更合同或解除合同等主张，本文以真实案例评析疫情原因能否成为当事人行使合同解除权的理由，以及在房屋租赁合同纠纷案例中对于解除合同、承担违约责任等相关问题的分析。
以案释法
一、案件背景情况
2019年8月，出租方甲方苗某某与承租方乙方于某签订房屋租赁合同，约定：“一、甲方将某商业楼A座三楼，总面积1600余平方米，出租给乙方做培训场所使用。二、租赁期限共五年，即2019年8月至2024年8月止。三、租金。第一年租金为人民币550000元整，自第二年起以上一年度租金为计算依据递增6%。租金费用按年支付，第一年租金在签订合同时付250000元，于2020年2月支付300000元，此后每年度租金于8月30日前一次性付清，以此类推。四、租赁期满，合同终止后，乙方应在三日内自行搬离其所属的可移动物品。五、违约责任。乙方有下列情形之一的，除乙方承担违约责任外，甲方有权终止合同，并收回房屋：乙方逾期交付租金的，每天按当年租金总额的2%计算向甲方交付违约金。违约方承担守约方的各项费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、担保费等。”
2020年6月10日承租人于某通过微信向出租人苗某某送达了解除合同通知书，内容为：“因疫情原因培训行业无法经营，该租赁合同已无法达到相应的合同目的，合同无法继续履行，特通知你解除该租赁合同，现我方将房屋腾出转交于你，特此通知。”2020年6月12日，苗某某在微信中回复表示看到了，但不同意解除合同。2020 年9月11日，承租人于某搬离承租房屋，并委托司机将房屋钥匙放置于电表柜上，同时电话告知出租人。
2020年10月26日，该市教育局出具证明：“根据疫情防控指挥部统一安排，该市所有民办培训机构于2020年1月22日停课，9月28日开始准许有序复课。”2021年3月3日该机构再次出具证明，写明：“根据疫情防控要求，该市各民办校外教育培训机构于2020年12月25日起，暂停线下培训”，截至2021年4月13日，尚未恢复。
2021年4月，承租人于某起诉苗某某：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日已解除；苗某某反诉于某支付欠付的房屋租金850000元、暖气费物业费90000元、违约金150000元，以上共计1090000元。
二、争议焦点
（一）承租人单方发送的解除合同通知书能否致使《房
屋租赁合同》解除
（二）承租人“交还钥匙”的行为能否视为解除合同
（三）承租人因疫情原因逾期未付租金，是否应当承担违约责任
三、争议焦点评析
（一）关于承租人单方发送的解除合同通知书能否致使《房屋租赁合同》解除
承租人于某向出租人发送的解除合同通知书意图以疫情
为由单方解除《房屋租赁合同》，其法律依据为《民法总则》第一百八十条（《民法典》180条）：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
根据上述规定，新冠疫情确为不能预见、不能避免且不
能克服的客观情况，属于不可抗力。
根据《合同法》九十四条（《民法典》563条）：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”《合同法》一百一十七条（《民法典》590条）：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《九民纪要》第46条关于通知解除条件的规定：“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”
本案中，出租人于某主张的是因不可抗力致使不能实现合同目的法定解除权，那么，本案是否构成因不可抗力致使不能实现合同目的呢？不可抗力是否就等同于解除合同呢？依据最高法出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。可见，最高法的意见对不可抗力条款的适用及举证责任是非常严格的。
首先，就本案房屋租赁合同而言，疫情并不能直接导致合同目的不能实现，因为承租人订立租赁合同的目的是获得涉案房屋的使用权和占有权，本案租赁房屋并未毁损灭失，仅仅是因为于某所经营的培训行业因疫情防控措施暂时不能经营，这种情况只是暂时的，疫情过后，合同可以继续履行，合同目的是能够实现的。
5698号案例中，承租人订立租赁合同的目的是获得涉案房屋的使用权和占有权，出租人的合同目的是收取租金，但是涉案房屋位于拆迁范围之内，合同标的物会损毁和灭失，合同履行的基础不存在了，客观上，当事人的合同目的全部（100%）无法实现。
47号案例中（判决书见附件一），承租人订立游船租赁合同的目的是通过载客游玩获取利润，其中受到“非典”疫情影响租期不超过45%，占比还未达到一半，法院会考量受到影响部分的商业价值在合同价格中的占比，因此法院判决不构成“致使合同目的不能实现”。
前述两个案例的判决结果截然相反，归根结底是不可抗力对不能履行的合同内容的占比不同，5698号案例中的合同目的完全无法实现，法院认定构成“致使合同目的不能实现”，而47号案例中只是占比不到一半的租期无法履行，因此认定不构成“致使合同目的不能实现”。
结合本案的情况，双方当事人约定的房屋租赁合同的履行期限为2019年8月至2024年8月，共计五年，而新冠疫情是从2020年2月21日起至于某诉讼请求中要求解除合同的时间点是2020年6月12日，其中疫情原因仅占3个半月的时间，只占全部合同履行期限的极小比例，还有大部分的合同目的能够实现。因此，不能认定为该合同主要的合同目的不能实现。
本案承租人于某不享有法定或者约定的解除权，不能以通知方式解除《房屋租赁合同》。
由此可见，对于不可预见、不可避免和克服的疫情，在确认它是否可构成不可抗力并豁免当事人的责任时，应充分关注到合同是否根本不能履行以及合同不能履行与疫情之间是否存在因果关系。受疫情及相应防控举措的影响，承租人部分经营业务无法开展，但尚不足以导致合同不能履行或合同目的落空的，承租人要求解除合同的，一般不予支持。但承租人确因疫情在履行合同中遭受重大损失，法院可基于公平原则，酌情确定承租人的违约责任。
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