新冠疫情三年以来，诸多行业受到疫情影响，遭受了不同程度的打击，一些企业或个人在经济严重受挫的情况下，在合同履行出现问题时，以疫情不可抗力为由，提出免责、变更合同或解除合同等主张，本文以真实案例评析疫情原因能否成为当事人行使合同解除权的理由，以及在房屋租赁合同纠纷案例中对于解除合同、承担违约责任等相关问题的分析。

一、案件背景情况

二、争议焦点

（一）承租人单方发送的解除合同通知书能否致使《房屋租赁合同》解除

（二）承租人“交还钥匙”的行为能否视为解除合同

（三）承租人因疫情原因逾期未付租金，是否应当承担违约责任

三、争议焦点评析

（二）承租人“交还钥匙”的行为能否视为解除合同

本案承租人于某主张其于2020年9月11日搬离涉案房屋并将涉案房屋钥匙置于电表柜上的行为可以视为解除合同，出租人苗某某得知后未提出异议，应视为默示同意解除合同，则《房屋租赁合同》已经实际解除？

1、出租人对“交还钥匙”未提出异议是否为默示同意解除合同

什么是默示意思表示？

根据《民法典》第一百四十条：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”默示，就是只以行为方式作出意思表示，不以语言或文字等明示的方式。行为方式，可以是作为，也可以是不作为。另外，现实中，有些意思表示，还是行为人明示+默示的方式综合而做出的意思表示。

明示，才是意思表示默认的方式。默示，是有严格限制的，只能在三种情形下才能适用。法律规定的可适用默示的，在《民法典》本身就有，例如第一百四十五条规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。”第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”第五百五十一条规定：“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。”第六百三十八条规定：“试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。”当事人之间有约定的，是指用明示的方式约定过在某些事务上可以采用默示的方式。交易习惯，是需要具体行业具体分析的，原则上也是不能轻易动用默示认定的方式。

与法律对默示的严格限制不同的是，在现实生活中，有一些人总是习惯于以行为来判定对方的意思表示，以自己或别人的某种作为或者不作为来直接推断别人的意思表示，由此产生了很多不必要的争议和诉讼。本案中，承租人于某搬离租赁房屋并向出租人交还了房屋钥匙，用行为做出了解除合同的意思表示，出租人苗某某得知后虽未明确表示不同意解除合同，但亦不能以此认定其为默认同意，因为除法律明确规定或者当事人明确约定外，同意解除合同必须由当事人明示做出。

2、承租人“交还钥匙”的行为能否达到单方解除合同的目的

《民法典》合同编五百六十二条、五百六十三条规定了解除合同的两种方式：法定解除和约定解除，协商一致解除属于约定解除。

首先，根据《民法典》第562条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”合同解除权属于形成权，实现解除需要满足两个条件：享有解除权以及向对方送达解除通知。解除权行使前提为一方当事人已履行完毕合同义务，合同相对方已履行不能或者明示或默示迟延履行债务，致使合同目的不能实现，亦或有其他违约行为，守约方当事人可以行使解除权。

本案中，承租人于某未按照合同约定支付房屋租金，其作为违约方不具有单方解除权。于某在租赁期限内搬离涉案房屋并将涉案房屋钥匙置于电表柜上的行为仅为于某一方的意思表示，可视为于某向苗某某发出解除合同的要约，但因未获得苗某某同意解除合同的承诺而不能达到解除合同的效果。另外，双方协商一致解除合同的情况下，合同双方理应一同核查房屋及屋内设施设备是否完好无损、房屋是否打扫干净、承租人是否欠付房屋租金，承租人是否已经缴清水电费、物业费、暖气费等，如未核查清楚，或者承租人未缴清上述费用，则出租人不可能同意解除房屋租赁合同，因此，在此情况下于某所述苗某某同意解除合同不符合常理和交易习惯。

由此可见，有解除权的一方当事人可以以归还房屋钥匙、搬离涉案房屋或者向对方发出解除通知书的行为达到单方解除合同的目的，但无解除权的一方同样的行为则仅能作为发出解除合同的要约，还需要对方做出同意解除合同的意思表示才能达到解除合同的法律效果。