一、征迁中的法定程序

（一）意愿征询

房产强制征用管理机构须要密切关注并严密监管征收前的意见征集工作。仅在绝大数产权所有者及公有住房的租户达成共识并同意的条件下，才可启动老城区的更新重建项目。拟定的征用区域应由同级地方政府予以明确。通常情况下，初步意愿征询阶段，同意改建的比例不得低于90%。

（二）征收范围确定，发布暂停公告

县域内负责征房的部门将依照建设主体递交的必备文件及房产征用之请求，向同级人民政府提议启动征用程序。在得到县级人民政府的批准意见后三个工作日之内，需在将征用的区域内宣布暂缓作业命令，告知不动产所有者及公有住房的租户在该区域禁止新建、扩建、翻新居所，或更改房屋功能及变动产权登记等活动，目的是减轻征收中评估工作量和减少补偿金额的重复计算。若有违背该规定者，不予补偿。此项暂缓措施的期限定为一年，倘若需求延长，相关征收机构必须在截止日期前15天内在受影响的区域内公布延期通告，可延长期限，但延期最终不得超出一年。

（三）拟定征收补偿方案并公开征求意见

征收补偿方案、征收补偿协议和征收补偿决定这三份文件在基本内容上应当是一致的。它们的区别在于针对的对象和法律性质。征收补偿方案是为了涉案项目片区内的所有被征收人而制定的，而征收补偿协议则是与具体某户被征收人自愿签订的文件。征收补偿决定是征收方单方面向某户不愿配合签约搬迁的被征收人下达的决定。

（四）征收评估

下述条目归纳了房产估值的关键步骤：选择评估机构—明确估值基准日期—采纳合适的估价手段—进行实际估值工作—完成估值结果及撰写报告—处理提出的质疑与不同意见。在整个过程中，必须采用地区性的选举和公开公告制度，保障所有受征收居民在估价活动中享有同等的参与权。

（五）征收补偿

在这一阶段，如果双方能够达成一致，就会签订补偿协议；但如果在规定的时间内双方无法进行协商，或者尽管协商了但无法达成一致意见，那么县级人民政府将会做出《征收补偿决定》。

二、关于房产征用及相应赔偿的正式法律流程

（一）征收决定程序

1.施工组织提出土地需求，县级政府部门开展房产征用流程。

2.征地机构安排对拟征用区域内的住宅实施普查记录，并在适当的时机披露普查的成果；

3.房产收购机构规划了收购赔付计划，递交给县级政府进行核准。

4.县域行政机关协同相关机构评估并修正拟定的征用补偿计划，同时向社会予以公示以征询民意，公示期限不应低于三十天。

5.在征询大众反馈的时限结束之际，县级政府将披露征询民意的结果，并依照群众建议对征地补偿计划作出相应调整。

6.政府按照有关规定进行社会稳定风险评估；

7.全额收取的赔偿资金应确保妥善存放于指定账户，并且专项资金严格用于其预定目的。

8.县级政府发布并宣布了住宅征用的决议，并且同时撤销了土地的使用权限。

9.对于不同意征收裁决的当事人而言，他们既可以请求进行行政审查，亦有权向法院提出行政诉求。

（二）征收补偿程序

1.征收对象通过协议选择房产评价公司；如协商无效，则采取多数票决、随机选取等方法确定。

2.评估机构对即将征用的住宅的市场价值进行了鉴定，并向每一位房屋所有者递交了个别鉴定结果报告。

3.受征用者有权挑选补偿方法，既可选择现金赔偿，亦可选取以产权换房或将现金与置换房产混合的赔偿形式。

4.房产收购机构与所有者签订了补偿合同；

5.如房产征用机关与权利受影响者在规定签署补偿方案的时间范围内未能协商一致于补偿条款，或者该征用房产的产权归属不明，应由相关房屋征用机关向作出征用裁决的县一级人民政府申请确定补偿措施，并通过公示公布。

6.县级政府依照赔偿方案向受征用者提供赔偿；受征用者须在定下的迁移期限内（该期限不得短于90天）执行迁移工作。

7.征收对象若对赔偿方案不满，得以请求行政审核或者直接发起行政诉讼。

（三）搬迁程序

1.自行搬迁

（1）住宅征收机关与适用征收的个体达成赔偿合意，后者需遵照商定的迁出时限办理迁移工作。

若房产强制收购机构在既定的赔偿方案商定期限内未能与被征用者就赔偿事宜达成一致，亦或是该房产权属主体存在疑问，该机构需向相应的县级政府提交申请，请求决定进行房屋的强制征用。相应的县级政府需依据赔偿方案对受征用者实施赔偿。在政府制定的迁移时限内（该时限不低于90天），受征用者需完成迁移工作。

2.强制搬迁

（1）不能通过司法途径反对的被动搬迁：即若征地机关在既定补偿方案的截止日期前无法与房产所有者达成补偿协议，或者所有者资料不全时，必须上报至同级政府请求作出征用决定。由政府作出的决定会指引对居民的补偿措施。如果在法定时限内被征用方既未申请行政复议亦未发起行政诉讼，并且在政府规定的至少90天的搬迁期限内没有搬离，地方政府将根据法律程序向法院申请强制执行搬迁。

（二）通过司法程序实施迫迁：如房产征用的赔偿措施已经确立，并设定了签订期限，但是征收机构未能与被征收者协商一致达成赔偿协定，双方中任何一方均可向法院提出诉讼。依据法院的裁决、决定或和解，政府需对被征用者给与相应的补偿。法院的裁决、决定或和解若没有得到执行，人民法院将依法实施民事强制执行措施。

总述：补偿和安置事宜落实后，原房屋业主与征迁对象之间的权益瓜葛便告终结，通常不再有资格就强迁拆毁行为启动行政法律程序。

三、实务中集体土地征迁中部分常见问题探讨

（一）因继承原因导致外村户籍人员取得宅基地使用权的，该项征收补偿款是否可以直接发放给继承人？

依据自然资源部下发的《不动产登记操作规范（试行）》及现行相关法律规定，农村宅基地的使用权可以继承，但必须满足特定条件。具体来说，宅基地的所有权属于村集体，而使用权则归房屋所有权人所有。因此，宅基地的使用权不能单独继承，只能随同房屋一并继承。此外，城镇户籍的子女也可以依法继承农村宅基地的使用权，并办理不动产登记。这意味着，即使继承人原本是城镇户籍，他们仍然可以通过继承房屋来获得宅基地的使用权，综上，外村户籍人员可以依法继承农村宅基地使用权，并办理不动产登记。但结合实践中南疆片区部分县市还未完善宅基地登记确权工作，此项认定应根据具体情况执行，具体落实到征收补偿中，合法继承宅基地的使用权人可享有征收补偿款。

（二）户籍迁出后，亲属之间无偿转让给户籍迁出人员的，该项宅基地征收补偿款应发放给谁？

如果亲属之间进行了无偿转让的宅基地在征收补偿款分配时，首先应确认转让行为是否得到了相关集体经济组织或法律认可。如果转让行为有效，且转让后的受让人在征收补偿安置方案确定时仍是集体经济组织的成员，那么理论上受让人应当有权获得相应的补偿款。如果受让人已迁出户籍，则可能面临仅享有住宅的补偿，具体实践中仍需通过村级“四议两公开”的形式进行讨论，由村集体共同表决决定宅基地中除房屋外的占地分配。

（三）“一户多宅”情况下，超出面积的宅基地土地补偿款如何发放及达到分户标准未分户的其补偿面积是否按照分户标准核定？

在探讨一户多宅征收补偿款发放的问题时，首先需要明确的是，我国法律对于农村宅基地的管理有着明确的规定，即实行“一户一宅”的原则。这一原则旨在合理利用土地资源，防止土地浪费，同时也是为了保障农民的基本生活需求。然而，实际情况中，一户多宅的现象普遍存在，这不仅违反了法律规定，也造成了土地资源的浪费和社会公平的实现受阻。对于一户多宅的征收补偿款发放问题，国家在征收农村房屋、土地时，必须遵循公共利益原则、法律保留原则、足额补偿原则、比例原则和正当程序原则等基本原则。这意味着，在进行征收时，不仅要考虑到国家和集体的利益，还要充分考虑到被征收人的合法权益，确保其获得公平合理的补偿。在具体实施过程中，对于违法占用多处宅基地的情况，应当依法收回；而对于以合法方式取得多处宅基地使用权的情况，则需要兼顾宅基地的保障功能和市场功能，完善现有宅基地制度，构建宅基地有偿使用和退出机制。这包括对宅基地面积超标部分征税，以及建立宅基地自愿有偿退出制度等措施。

（四）外村户籍人员购买宅基地的，应如何发放征收补偿款？

按照《最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之五：邹克友诉张守忠合同纠纷案》的典型意义分析，诚实信用是人们社会经济活动的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容。在本案中，法官根据法律的强制性规定，确认涉案楼基地转让协议无效；与此同时，引入诚信原则，在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信人承担一定的法律制裁。如此，既能有效地平衡双方的利益，也有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的良好体现。撰写本文的律师在实践中更多以将矛盾化解在基层为出发点进行解决，由征迁实施部门居中调解，协商解决征收补偿款发放问题。

（五）家庭联产承包经营权地的征收土地补偿款、安置补偿费如何分配？

依据《土地管理法》“第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。......县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。”同时，按照《关于做好<土地管理法>施行后过渡期内土地征收管理工作的通知》（新政办函〔2020〕39号）“三、认真做好土地征收补偿（二）规范征地补偿费用分配方式。土地补偿费归农村集体经济组织所有”等规定可知，关于家庭联产承包经营权地的土地补偿款应归村集体所有，但实践中均以农用地片区综合地价标准执行此类补偿款的计算，即补偿时对土地补偿费和安置补助费未做明确区分，故坚守的原则是不降低农户原有的生活水平，有条件的地区还可纳入社会保障体系进行统筹安排。

结语

构建法制政府是实施全方位法制治国的核心职责和主要目标，同时也是促进国家管理结构和管理技能现代化的重要环节。因此，政府在实施城市征迁工作必须遵循法定程序，确保有法可依、有法必依。

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