实施乡村振兴战略，是统筹中华民族伟大复兴战略全局和世界百年未有之大变局，对“三农”工作作出的重大决策部署。随着乡村振兴政策的实施，如何将农村住宅盘活，利用农村住宅抵押贷款，是实现乡村振兴的重要环节。根据《国务院关于全国农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点情况的总结报告》，截至2018年9月末，59个试点地区农村住宅抵押贷款余额292亿元，累计发放516亿元，贷款额度并不高，主要原因是农村住宅作为抵押物面临抵押物价值难以评估和难以变现等诸多困难，使得抵押物处置滞阻难行。本文浅谈农村住宅抵押物处置的困境及方法。

一、现阶段农村住宅抵押的条件

现阶段允许以农民住房财产权抵押贷款仅适用于试点地区。《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》规定，国家对试点地区的农村住宅流转持开放态度，允许农村住宅房屋在试点地区用于贷款抵押担保，用以激活农村住宅财产，促进三农发展，但仅限于试点地区。

《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第四条规定：借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

1、具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

2、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

3、除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

4、所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

二、处置农村住宅的法律依据

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”

三、处置农村住宅需要注意的问题

首先，根据上述《通知》的规定，在处置农村住宅前，应当与国土资源管理部门协商一致后再进行处理。

其次，买方应当具有购买资格。各试点地区对于农村住宅转让范围的规定各不相同，如：义乌市规定行政区划范围内可以跨集体转让，但张家口市则规定只能在本集体内转让。虽然各地对于农村住宅转让范围规定不同，但在试点区跨集体和本集体转让均要遵循以下基本要求：一是买方是农村户口，二是买卖双方户口均在本集体组织或试点区，三是买方拥有宅基地资格权，根据一户一宅规定，农村一户只能拥有一个宅基地，所以必须有宅基地资格权。

最后，如将农村住宅转让给非农村集体成员的，还应当按照《通知》的规定缴纳土地使用权出让金及有关税费，办理土地征用和国有土地使用权出让手续。

四、农村住宅抵押处置的困境

（一）农村住宅价值评估体系不健全

农村住宅建设缺乏统一的可操作标准，建房材料、成本、质量差异很大，而且农村房屋所处的位置、离城市远近等因素，都会影响农村住宅本身的价值。农村住宅抵押的估价是农村住宅抵押贷款的基础，但现阶段农村住宅价值评估体系不健全，不能准确全面地评估农村住宅的价值，这将增加金融机构发放贷款的风险，影响金融机构参与农村住宅抵押贷款的积极性。

（二）农村住宅流转困难

农村住宅流转限制多，渠道少，导致农村住宅流转困难。一方面，大部分试点地区规定抵押农村住宅的受让人必须是本集体无宅基地的村民，而同村村民往往碍于情面购买意愿不高。个别试点地区规定了可以跨集体转让，但由于跨集体流转的地区并不多，所以仍存在流转难的困境。另一方面，国务院出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》等文件，均明确禁止城镇居民购买农村住宅，所以导致目前农村住宅处置变现困难。

（三）执行中需保障农户必需居住房屋

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”居住权属于生存权，其权利位阶高于一般债权。在农民抵押住房强制执行时居住权高于债权应作为法院强制执行的一种价值判断， 在保障被执行人及其所赡养、扶养、抚养的家庭成员必需的、基本的、维持最低生存状态的住房条件下， 才能实现抵押权人的债权利益。实践中，在执行农村住宅时，如未保留必需的居住房屋，可能会造成执行农村住宅的困难。

五、如何解决农村住宅抵押物处置难问题

（一）健全农村住宅抵押价值评估机制

建立健全农村住宅第三方评估机制，规范、公正开展评估，引导法律、评估、担保、公证等专业中介机构为农村住宅产权交易提供法律咨询、产权评估、融资担保、交易公证等配套服务，对抵押农村住宅作出公平合理的估价。

（二）构建多层次农村住宅流转市场体系

1、有条件的扩大农村住宅流转范围。农村住宅流转大部分在本集体组织成员内部，流转范围较小，试点地区可结合当地实际，有条件的扩大农村住宅流转范围，如可扩大到跨集体转让等，积极推进农村住宅流转工作。

2、组建农村住宅产权流转交易平台，通过农村土地交易机构信息平台、微信服务号、其他业务合作渠道、中介公司等多途径发布处置物交易信息，最大程度上搜寻需求者。

3、完善抵押住房处置机制，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押农村住宅。

4、建立农村土地回购托底制度。由地方政府牵头设立农村产权抵押融资回购基金，在缺少合格受让人或无法实现抵押产权转让处置的情况下，由政府对抵押产权进行收购，以提高抵押物的处置效率。

（三）保留农户最低居住面积

在执行实践中，法院如发现被执行人只有唯一住房，而且该唯一住房超过被执行人及其所扶养家属生活所必需时，可以执行该住房，但应保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的住房。在农村住宅抵押时就应保留农户最低生活面积的合法住宅，如农户有5间房，可以选择抵押4间，保留1间，不对最低居住面积的房屋进行抵押，避免执行时带来不必要的麻烦。

结语

乡村振兴不仅仅是涉及国计民生的大事，更是关系着中国未来发展方向与命运的重大战略。解决农村住宅处置难问题是农村住宅抵押贷款良性循环的必要条件，除本文提到的健全评估制度、扩大流转范围、完善抵押住房处置机制等方式外，各地还应结合本地实际，因地制宜，创新加快农村住宅流转的方式方法，实现农村房屋价值，平衡执行债权人和债务人利益，解决农村住宅处置难问题，不断推动农村经济发展，为全面推进乡村振兴注入新动能。

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