实践中，自然人股东增资有限责任公司（下称公司），可以以货币性资产、非货币性资产增资。在增资入股时，由于增资方式的不同，导致自然人股东承担或轻或重的税负。具体情况为： 一、自然人股东以现金、银行存款等货币性资产增资入股公司的纳税情况 印花税：根据《中华人民共和国印花税法》第五条“印花税的计税依据如下：（三）应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额”、第八条“印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算”、印花税税目税率表“营业账簿：实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五”规定，自然人股东以现金、银行存款等货币性资产增资入股公司，涉及税种为印花税，应按照实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五缴纳印花税。 二、自然人股东以持有其他公司股权（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况 1、印花税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国印花税法》第五条、第八条以及印花税税目税率表“股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税的），价款的万分之五”规定，自然人股东以股权增资入股公司的，印花税应按照价款的万分之五缴纳。 2、个人所得税 根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，财产转让所得应当缴纳个人所得税。财产转让所得是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。 因此，自然人以持有其他公司的股权（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《〈股权转让所得个人所得税管理办法（试行）〉的公告》（ 国家税务总局公告2014年第67号）、《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定。 三、自然人股东以实物（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况 1、印花税 前文已详述，本节简述。自然人以实物（非货币性资产）增资入股公司，印花税应按照价款的万分之五缴纳。 2、个人所得税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，自然人以实物（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定。 3、增值税及附加税费 根据《增值税暂行条例实施细则》第四条“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户”、第九条“条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人”规定，个人增资行为不视同销售，不缴纳增值税，也无需缴纳城建税和教育费附加、地方教育费附加。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 四、自然人以无形资产（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况  1、印花税 前文已详述，本节简述。自然人股东以无形资产（非货币性资产）增资入股公司，印花税应按照价款的万分之三缴纳。 2、个人所得税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，自然人以无形资产（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）、《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》（财税〔2016〕101号）规定。 3、增值税及附加税费 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条“在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。个人，是指个体工商户和其他个人”、第十条“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产”规定，自然人以无形资产增资应缴纳增值税及附加税费。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 五、自然人以不动产（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况  1、印花税 前文已详述，本节简述。自然人股东以不动产（非货币性资产）增资入股公司，印花税应按照价款的万分之五缴纳。 2、个人所得税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，自然人以不动产（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定。 3、增值税及附加税费 前文已详述，本节简述。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第十条“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”“销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税”规定，自然人以不动产增资应缴纳增值税及附加税费。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 4、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”规定，自然人以不动产增资入股公司的应缴纳土地增值税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 5、契税 根据《中华人民共和国契税法》规定，需缴纳契税的纳税人为承受土地、房屋权属的单位和个人。因此，自然人股东以作价投资（入股）等方式转移土地、房屋权属的，非契税纳税人，不需缴纳契税。   综上所述，不同的增资方式会产生不同的纳税义务，尤其是在几种增资方式共存时或货币增资和非货币性资产增资相互转换时，但不管选择哪一种增资方式，税负的多少及承担方式还应以最有利于增资人且为该增资人接受为前提，并考虑现行有效的优惠政策。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

某乡政府于2019年11月25日与某农业发展公司签订《新一轮退耕还林合同书》，合同约定该公司应当严格按照相关标准进行造林，并保证造林质量符合国家验收标准，负责幼林的抚育和管护工作，保证保存率达到国家验收标准。2023年，当地自然资源局和林草部门组织验收，该公司退耕还林存在众多问题，未通过验收。当时该公司法定代表人在监狱服刑，公司无人主持工作，对不合格问题不能按期整改。 某乡政府认为该公司的现状将导致双方签订《新一轮退耕还林合同》的合同目的无法实现，造成国家退耕还林的政策无法继续落实。故于2023年7月5日向该公司送达了《关于拟解除〈一轮退耕还林合同书〉的告知书》，告知其有陈述申辩的权利，但一直未收到该公司的陈述申辩材料。某乡政府于2023年8月15日，向该公司送达了《关于解除〈新一轮退耕还林合同书〉的决定书》，同时告知该公司如不服上述解除行为，可自收到决定书之日起60日内向区人民政府申请行政复议或者6个月内向区人民法院提起行政诉讼。 问题提出 某乡政府在上述《新一轮退耕还林合同书》解除后，能否立即重新寻找新的退耕还林主体，并与该主体另行签订退耕还林合同，还是必须等到60日申请行政复议期限届满及6个月起诉期限届满且该公司不申请行政复议、提起行政诉讼后才能重新与其他主体签订合同。法律分析为回答上述问题，笔者具体作如下分析： 1.关于该乡政府与农业发展公司签订的《退耕还林合同》的解除时间 该乡政府与农业发展公司签订的《退耕还林合同》系行政协议，该协议兼具行政和民事的双重性质，因此，关于协议的解除时间相关行政法规中并没有明确的法律规定，应当根据相关民事法律规定进行确定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”的规定，笔者认为，该乡政府与农业发展公司之间的退耕还林协议自该乡政府向其送达解除决定书之日起解除。 2.关于该乡政府在解除通知送达后即进行合同换签是否违反法律规定的问题 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（法释〔2019〕17号）第二十四条规定“公民、法人或者其他组织未按照行政协议约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以作出要求其履行协议的书面决定。公民、法人或者其他组织收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行。 法律、行政法规规定行政机关对行政协议享有监督协议履行的职权，公民、法人或者其他组织未按照约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以依法作出处理决定。公民、法人或者其他组织在收到该处理决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行”。 上述法律规定系行政机关要求行政相对人履行协议约定，行政相对人不履行义务，行政机关要求其继续履行协议的情形，但本案并非该乡政府要求该公司继续履行协议，因此不适用上述法律规定。目前法律对于行政机关单方通知解除行政协议后是否需要等待申请行政复议、提起行政诉讼期限届满后才能另行签订协议没有明确的规定。 根据前述法律规定及分析，笔者认为，本案中双方之间的退耕还林合同已经解除，双方之间已无合同关系，该乡政府有权重新寻找合同相对方建立新的合同关系。 结论 综上，笔者认为，在符合解除条件的情形下，行政协议在行政机关向行政相对人送达单方解除的行政决定书后，该协议已经解除。该行政协议解除后，行政机关可以立即重新寻找新的签约主体，并与该主体另行签订相关行政协议，并非必须等待申请行政复议、提起行政诉讼期限届满，且行政相对人不申请行政复议、提起行政诉讼后才能另行与其他主体签订合同。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

《民法典》在物权编中设立了居住权作为一项新增的法定用益物权，拓宽了房屋价值的使用渠道。结合目前国家乡村振兴战略精神的背景和我国农村房屋闲置与空置的现状，笔者认为，在农村房屋上设立居住权不失为盘活农村房屋资源的一种新型有效路径。因此本文将从居住权的法律规定展开，对在农村房屋上设立居住权的可行性、居住权的登记制度以及设立居住权对于农村房屋价值的转化三个方面进行分析探讨，最终给出笔者对于此项探讨的实现建议。 一、农村房屋上设立居住权的可行性 （一）立法规定层面 《民法典》在第三百六十六至三百七十一条新增设立了居住权的相关制度，分别从居住权的概念、合同、设立、限制、消灭以及以遗嘱设立居住权的法律适用六个方面进行了规定。由这些规定条文来看，居住权是指权利人通过合同或遗嘱等方式享有的占有、使用他人住宅的用益物权。同时，在居住权的立法中，不仅沿袭了赡养抚养等目的的传统法律制度基础，也并未对房屋价值的多元化利用进行完全限制。有效的兼顾了商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，有利于克服传统二元化房屋供应体系，具有鲜明的时代特征。[1] 因此，现代居住权虽然以保障特定群体的居住利益为主要目的，以社会性居住权为基础，但也不排斥投资性居住权的设立。并且只有允许基于非身份关系居住权的设立，才更有利于体现居住权的财产权属性，在新时代发挥其社会保障以及融资等财产利用多样的功能。基于此，我们以下对其在农村房屋上设立居住权是否可行的问题进行讨论。 依据《民法典》的居住权相关规定来看，居住权的客体为“他人的住宅”，从文义解释来看自然应包括农村房屋，且根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》一书中‘住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等等’的表述来看，农村房屋上是可以进行居住权的设立的。 依据《土地管理法》的规定来看，第六十二条第五款虽然限制农村村民出卖、出租、赠与住宅，但同时在第六款进行规定，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。而在农村房屋上设立有偿居住权就不失为一种房屋价值实现的新途径。 （二）设立路径层面  我国农村房屋相较于城市商品房而言具有其特殊性。首先是土地性质方面，房屋是在集体土地上的宅基地上修建，而宅基地的流转仅限于本村集体组织成员。其次是房屋性质方面，基于我国采取的“房地一体主义”，农村房屋的流转则与宅基地使用权的流转息息相关，且根据政策相关规定农村住宅禁止向非本村集体组织成员及城镇居民出售。而国家限制农村宅基地和农村房屋流转的根本原因在于，需要为相对弱势的农村居民群体的生存权益提供保障。但居住权的设立与买卖流转并不相同，农村房屋买卖的问题在于所有权发生了转移，而居住权作为一项用益物权，仅在房屋上为他人设立了占有和使用的权利，宅基地及房屋所有权仍属集体组织成员所有。  按照2018年“中央一号文件”的精神以及国家关于农村土地制度试点改革的不断深化和实施乡村振兴战略的意见来看，农村宅基地的“三权分置”是指将宅基地所有权、资格权、使用权相对分离，以此完善农民闲置宅基地和闲置农房政策……落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。因此，乡村振兴及适度放活宅基地和农民房屋使用权也是国家政策未来所倡导的方向。而在农村房屋上进行居住权的设立，可以使得土地所有权人仍为集体，且农民仍作为宅基地的资格权人、使用权人和宅基地上房屋的所有权人，但可以在房屋上为不具有本集体成员身份的人设定居住权作为次级的用益物权，从而通过“三权分置”的方式有效盘活农村房屋资源。 因此，在农村房屋上设立居住权这一路径，既没有突破《宪法》第十条关于农村土地属集体所有的法律底线，也没有触碰《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中农民的住宅不得向城市居民出售、城镇居民禁止在农村购置宅基地的政策红线。   小结 结合上述分析，笔者认为，农村房屋设立居住权其既不违背《宪法》《民法典》《土地管理法》的相关规定，也不与城镇居民禁止到农村购买宅基地使用权、农村住宅所有权的国家政策相冲突，并且符合居住权本身作为用益物权的相关立法规定，甚至可以在一定程度上起到弥补目前在农村房屋盘活利用方面尚未有完善的政策规范的作用。对于因土地制度而不能进入市场流转交易的农村房屋来说，居住权的设立不仅具有可行性，也能丰富农村房屋的使用途径、扩大农村房屋的可能、活化农村房屋的价值，具有很大的现实作用和意义。 二、农村房屋设立居住权的困境 （一）来自房屋所有权确权登记的影响 居住权作为用益物权，根据法律规定，其设立须经登记才能生效。又因其设立客体为房屋，需要以房屋登记为基础并不能进行单独登记，所以农村房屋本身的登记是居住权在农村房屋上登记设立的必然条件。由于农村房屋的登记状况与城镇房屋不同，直至2015年《不动产登记暂行条例》正式施行，农村房屋的不动产统一登记工作才深度推进落实。受到曾经相关法律法规不够明确、登记不够规范等因素影响，农村房屋的本身登记存在一系列历史遗留问题，也会对居住权的登记产生影响。 （二）来自居住权登记制度的影响 居住权由于是新创设的用益物权，《民法典》对于居住权仅有六条宏观规定，配套司法解释也尚未对居住权的登记进行规范。《不动产登记暂行条例》等专门立法中也并无对于居住权登记制度的细化和完善规定。由此可见，目前居住权的登记制度存在缺失，如何登记在法律规范中并不明确，就可能产生登记不规范不全面的问题。这必然会对农村房屋上设立居住权的情况产生不利影响，导致后期履行过程产生争议时，不利于保障居住权人的权利。   小结 言而总之，笔者认为，虽然适用居住权作为新制度可以进行农村房屋资源的利用转化，但在现有的法律框架内，居住权缺乏相对完善的登记制度，因此将居住权制度应用于农村房屋上时，应当持谨慎态度，注意农村房屋是否已进行不动产统一登记、当地是否有对于居住权的设立登记的规范等问题，尽量避免不利因素所产生的影响。 三、农村房屋设立居住权的价值转化 随着城镇化的不断发展，农村也在逐渐空心化，使得农村宅基地和住宅的闲置情况不断增多。因此，国家通过探索“三权分置”的方式，贯彻乡村振兴战略部署，从而为盘活农村资源、带动农村经济发展提供政策支持。那么居住权作为新设用益物权，一定程度上也具有挖掘和扩展房屋使用价值的功能，如何通过在农村房屋上设立居住权将农村房屋价值进行转化从而盘活农村房屋资源，笔者对此提出以下两项利用方案。 （一）交易流转新方式 如今，人们对环境静谧、空气健康的退休养老生活的需求和回归田园的向往逐渐加深，农村房屋在此项方面具有其独特的价值优势，受困于宅基地及房屋所有权不可向村集体组织外流转的限制，农村房屋买卖存在合同无效的巨大风险，法定居住权的出现为满足需求和跳出流转困境提供了新的方式。 对于在城镇居民意图在农村买房用于实际居住的情况而言，城镇居民有对农村房屋居住的需求，农民有想利用农村房屋价值的需求，双方则可通过设立有偿居住权的方式，使得农村房屋所有权依旧属于农民，而城镇居民依据农民在其房屋上设立的居住权，享有长期稳定的居住权利并受到法律的保护。与目前大多使用的租赁方式相对比，签订书面居住权合同，同样可以对居住的条件和要求、居住的期限、居住权人占有使用的具体权利义务等进行协商约定，比如对是否可以与其家属共同居住，或不得改变房屋的结构、用途，保管房屋的义务等问题达成意思自治。并且，设定居住权既可以不受租赁合同期限不得超过二十年的限制，其作为用益物权也要更优于租赁的债权。 （二）合作建房新模式 实践中，农村房屋中合资建房与垫资建房的情形不在少数。具体形式为农民与非本集体组织成员，双方通过签订合作建房协议进行约定，由农民一方提供宅基地，另一方作为提供资金作为出资方或双方共同出资建造房屋，再对房屋的占有使用等权益进行分配。但这种方式可能存在因出资方不具备村民身份、合作建房协议构成对宅基地使用权的实质转让而导致无效的风险，出资方也就无法获得相应权属。而法定居住权的出现，同样为合作建房的权益划分提供了新的模式。 在合作建房的模式中，如果在所建房屋上为出资人设定居住权，不仅可以避免一些因为合资、垫资的性质没有约定或约定不明，导致纠纷裁判中将资金认定为借款的情况。并且，在合作建房中适用居住权制度的最大的优势在于，其主体资格并不存在居住权人是不是具有本集体经济组织成员的身份限定，并且可以通过并在登记机关进行登记对抗第三人，从而获得更具有类似于物权的效力。   小结 综上所述，笔者认为，在农村房屋上设立居住权，不仅可以满足崇尚田园生活的城镇居民对于居住农村住宅的需求，又能够盘活农村住宅资源，以此增加农村居民的收入。并且根据《乡村振兴促进法》第５５条第３款“国家鼓励社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目，鼓励城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老等”的规定来看，农民与社会主体进行合作建房或者在房屋上设立有偿居住权都是可以探索的新方向。 四、农村房屋设立居住权的建议与展望 （一）建议讨论  就当前法律规范而言，具有全国层面适用效力的居住权登记规范仅有《民法典》及自然资源部拟定的《居住权等登记办法（试行）》中进行了原则性规定，且根据2022年10月30日由自然资源部最新发布的《不动产登记法》（征求意见稿）来看，也仅在五十三条进行了三款概括性规定。虽有居住权制度的基本架构，但由于相关法规或司法解释的并未完善细化，居住权登记很难进行有效规范。 实践中，大多城市已经开始办理居住权登记，且深圳、长沙、武汉、石家庄、六安、邯郸、滁州等地市在2021年至2022年间均已出台居住权登记操作规范文件，对居住权的登记流程、申请材料以及办理审查等问题进行了规定，且此类文件中也并未对农村房屋设立居住权进行限制。 鉴于现阶段的居住权登记制度主要以各地相关文件进行规范，笔者建议，政府可以在结合当地实际情况的基础上，依据《民法典》《不动产登记暂行条例》及实施细则的相关规定研究制定本地的居住权相关登记规范进行试行或在本地具有设立条件的地区进行居住权登记制度试点，对居住权的登记制度进行细化和规范，指导不动产登记机关的具体操作，真正贯彻落实《民法典》关于居住权的相关规定，依法规范农村房屋居住权登记，保障农民和居住权人的合法权益，盘活农村房屋资产，贯彻乡村振兴战略精神。 （二）展望讨论 立足于2018年“中央一号文件”关于土地改革中对于三权分置的制度探索，结合《乡村振兴促进法》中国家对于社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目、城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老的指导鼓励，参考农村房屋买卖、抵押领域的试点经验。笔者认为，政府在不违反法律法规及政策规定的情况下，可以对于居住权在农村房屋上的设立制定本地的规范性文件，进行试点尝试，从而转化农村房屋的资产价值。比如，在试点地区适度放宽居住权的投资性适用，使其在旅游民宿的经营等方面也可以体现价值，从而使农村房屋进入市场获得收益，为乡村振兴注入资本。相信随着居住权制度的贯彻实施和发展，它的适用领域和价值定位都会有更大的可能性。   引用：[1]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编编理解与适用（下）》，人民法院出版社2021年版。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

改革开放以来，城镇化率逐渐提高，在此期间，农村房屋流转中不断出现新问题。当年，农民以低价将房屋卖给本集体以外成员或城镇居民，多年后随着房价飞速增长，又后悔当初出卖房屋的行为，于是利用合同无效这一理由向法院提起诉讼，希望以法院确认合同无效的方式，收回房屋，实现自身获取征迁补偿费目的。 同时宅基地上的农村房屋买卖纠纷常常又是因“征迁”而引起，那么，农村房屋在买卖之后涉及征迁的，征迁利益应如何分配呢？通过检索案由为“农村房屋买卖合同纠纷”的案例可以发现，该类纠纷绝大多数是在买卖合同无效情形下，法院通过自由裁量权认定损失、分配责任，从而对征迁利益作出分配。故本文从司法裁判角度入手，在农村房屋买卖合同无效的处理中探究买卖双方利益的平衡，分析农村房屋买卖双方如何分配征迁补偿利益问题。 一、征迁利益分配的裁判情形 合同有效，则征迁利益全部归属于买受人（新的房屋所有人） 对于合同无效情形下征迁利益分配问题，经检索裁判案例，有三种处理方式： （一）参考相关因素酌情予以分配 农村房屋买卖无效后，应综合考虑合同履行情况，遵循等价有偿和诚实信用原则对相关利益分配，考虑到各方过错，合理划分责任比例，平衡各方诉求。 1、参考案例：广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终29067号 本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为： （1）一审法院认为《房屋买卖合同》被认定为无效合同，买方必然有房屋升值方面的损失，鉴于卖方已就涉案房屋签订了《征收补偿协议》，双方对合同被认定无效均有过错，针对涉案房屋的房屋升值部分的862650.38元价值损失，卖方只赔偿买方损失的一半。 （2）二审法院认为买卖双方对于合同被认定无效均有过错。根据双方的过错程度、合同的实际履行情况以及卖方已就涉案房屋签订《征收补偿协议》的事实，一审法院酌情认定卖方只赔偿买方的一半损失并无不当。 小结：农村房屋买卖合同无效的，广州市中级人民法院结合案件事实认定双方对合同无效结果均存在过错，酌定买卖双方各承担50%的过错责任，征迁利益分配按过错责任比例进行分配。 2、参考案例：北京市第二中级人民法院（2020）京02民终9947号 本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为： （1）一审法院认为对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿问题，应遵循合同法规定的等价有偿和诚实信用原则，合理地认定当事人责任比例，均衡保护各方利益诉求。 （2）二审法院认为，关于责任划分，本案系生效判决认定农村房屋买卖合同无效后的赔偿事宜处理，卖方在出卖涉案房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚信原则，应承担合同无效后的主要责任，赔偿买房人的损失，该损失不仅限于实际损失，亦包括信赖利益损失。虽涉案房屋未列入征迁范围，但农村房屋征迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量方式，区位补偿价又是征迁安置补偿中的重要组成部分，因此应将区位补偿价列入损失赔偿计算的范围。 小结：本案中买方向卖方主张1591015元损失，案涉房屋虽未进入征迁程序，但法院考虑到合同履行情况、房屋所处位置等因素，仍将房屋征迁区位补偿价列入损失赔偿的计算范围内，最终法院判决卖方赔偿因此导致的房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价共计1094110.5元。本案处理中，北京市第二中级人民法院遵循诚实信用、维系交易信用体系原则，结合涉案房屋可能产生的期待利益，认为各方虽均对合同无效存在过错，但卖方在本案中承担主要过错责任。 （二）依照相关意见予以配 司法实践中，针对征迁利益分配原则，个别地区制定了司法裁判意见指导裁判，例如上海： 《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一〔2004〕4号）规定：对于将房屋出售给本乡以外的情况，如果系争房屋已经征迁或者已纳入征迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。 参考案例：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终10576号 本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为： （1）一审法院认为，双方对买卖涉案房屋的意思表示均是真实、自愿的，虽然因集体成员身份问题，买方无法取得对涉案的宅基地房屋的合法物权，但卖方在出卖涉案房屋十余年后才因征迁事宜向买方主张相关利益的行为亦有违诚实信用原则，亦是对合同履行完毕后长久以来形成秩序的否定和侵扰。基于此，法院本着尊重现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和买方实际使用系争房屋十余年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将征迁协议可获得的征迁款扣除购买涉案房屋款后，按照卖方得30％、买方得70％的比例进行分割。 （2）二审法院认为，时隔16年，当卖方与征迁部门签订征迁安置补偿协议后，卖方提起本案诉讼要求参与分配征迁补偿款，实有悖诚实信用原则，维持一审判决买卖双方7:3的房屋征迁款分割比例。 小结：上海市高级法院的意见为结合历史因素及诚实信用原则，在买卖时间与诉讼事件间隔较久的情形下，从保护交易、维护诚信的角度出发，认为卖方违反诚实信用原则，应承担较重不利后果，上海市范围内农村宅基地买卖多参照此意见裁判。 （三）全部归买方所有 宅基地买卖是双方公平交易，购房款就是卖方应得的利益，在房屋已被征迁的情况下，卖方并未因出售房屋产生损失，其不得另行请求分割征迁补偿利益。 参考案例：山东省高级人民法院（2020）鲁民申10323号 本案中，一审、二审、再审法院针对此问题的裁判观点分别为： 1、一审法院认为双方系公平交易，卖方未遭受损失，无权请求征迁补偿利益。 2、二审法院认为卖方无证据证明其主张因卖房所遭受的损失。 3、再审法院认为房屋买卖价款就是房屋的价值，卖方在房屋被征迁前的多年内，对此均未提出过异议，且在出售房屋的行为中、出售后均无损失，卖方要求买方另行赔偿损失，没有事实依据。 小结：通过上述案例可知，有裁判观点认为宅基地上房屋买卖是公平交易，在房屋已被征迁的情况下，虽然合同确认无效，但是卖方保有售房款后，无遭受损失，征迁与其无关，即卖方所收取的房屋买卖价款，就是“房屋+土地”的价值，这个价值是卖方当年出卖时就认可的，所以当房屋后来被征迁时，卖方未遭受损失。另外在本案中，卖方提出涉案房屋的宅基地补偿，是基于申请人集体经济组织成员身份享有，买方明知其无权购买涉案房屋，故其对合同无效也存在明显过错，但法院并未采纳该意见。因此，当宅基地（房屋）买卖之后，遇到征迁补偿，山东高院认为征迁利益全部归一方（买方）所有。 二、总结与建议 总的来说，各地人民法院的裁判观点与尺度各有不同，且可以看出人民法院灵活裁判，可依据的不仅是法律、政策，还有当地高级法院对此问题的意见。法官综合各种因素自由裁量土地使用权征迁利益在买卖双方之间进行分割。各地法院首先参考的因素是“诚实信用原则”，无论是卖方还是买方，对于无论是因为何种原因导致的房屋买卖合同无效，在合同已履行多年、买方已使用房屋多年情况下，此时卖方如若干年后再回头起诉，将大概率被法院认定为违反“诚实信用”。鉴于笔者目前没有检索到将征迁利益100%分配给卖方的案例，因此，笔者认为此类案件，在认定过错、责任比例问题上，卖方提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效的，其责任比例最少从50%起至100%，反馈到征迁利益分割问题上，卖方最终可能能得到的征迁款的比例至多为50%。 结合上述分析，为保护农村房屋买卖交易安全，笔者建议：首先，在事先研判可能影响合同效力因素的前提下进行交易，并重点关注法律、政策、裁判观点；其次，根据不动产物权设立采取登记生效主义，农村房屋交易能办理登记的，办理登记，不能办理登记的，取得村委会、乡政府等相关部门的书面同意；最后，买卖双方应本着诚实信用的原则进行房屋交易，避免利用司法博取利益的行为，如此不光占用司法资源，也会产生腾退房屋、相互返还财产、确定各方损失还是征迁利益分割等难以平衡各方利益的问题。因此，无论是农村房屋的买方还是卖方，都应该在交易中注意上述问题，尽量避免纠纷，否则也不利于农村房屋流转，不利于各方利益保护。

改革开放以来，大量农民进城，导致原有在农村的住房闲置，特别是随着现代农业的发展，农村集体土地流转的不断推进，大批的进城务工、留守老人投靠子女等，给农村留下了越来越多的“空关房”，给宅基地的有偿退出提供了非常难得的平台，但具体推行落实的怎么样？针对上述问题，我们给大家做分析。 一、农村宅基地有偿退出相关重点法规、政策梳理 （一）2014年12月2日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该《意见》首次提出：探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出宅基地，限定对象为进城落户农民。 （二）2016年12月31日，《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》提出：允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出宅基地的补偿。该文件首次提出：针对进城落户农民自愿退出宅基地的应由村集体给予补偿。 （三）2019年8月26日，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 （四）2021年7月2日，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第七百四十三号）第三十五条规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。 （五）2021年7月14日，《最高人民法院关于为全面推进乡村振兴加快农业农村现代化提供司法服务和保障的意见》【法发〔2021〕23号】第十七条规定：依法保障进城落户农民合法权益，不断提升农民群体获得感、幸福感。依法保护进城农户的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。对于承包农户进城落户的，人民法院可通过司法手段支持保护其按自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权，或者将承包地退还给集体经济组织。   从2014年至今，针对农村宅基地有偿退出，国家陆续出台了相关法律法规、司法解释、政策文件，逐步规范明确了宅基地有偿退出的前提、对象、给予补偿的主体及补偿资金来源，但始终未能就具体流程和补偿标准作出明确规定。这也就导致了在实践过程中，我国各个地方存在推行困难，也多有差异的情况。 二、宅基地有偿退出推行过程中遇到的问题 从目前宅基地有偿退出在全国范围内的推行情况来看，推行范围还是比较有限，我们根据现有制度建设及实践情况总结了推行过程中遇到的问题，主要包括以下四个方面： （一）我国相关宅基地有偿退出的法律法规、政策有待完善 为了实现乡村振兴战略，让广大农民富起来，完善土地制度改革，提高闲置农村宅基地盘活利用度，针对宅基地有偿退出，我国目前已经逐步明确了宅基地退出的前提、对象及给予补偿的主体和补偿资金来源，但对具体操作流程和补偿标准仍然没有统一明确的规定。一方面有各地区域差异性大的原因，但主要原因还是法律法规、政策不统一、要求不够具体明确。因此，在上位法依据不足的情况下，相关责任人员有可能面临不可控的责任承担风险，也就导致了各地方参与度、推行度参差不齐的现状。 （二）土地确权政策推行有待完善 实践中，由于“易地搬迁”“异地扶贫”“新农村建设”“合村并居”等原因，农村宅基地存在很大一部分无法确权的情况，导致退出土地勘测难度大、权利义务难以明确，难免发生权益纠纷问题。所以，在确权未定的情况下很难开展进一步的宅基地有偿退出的工作。 （三）农民故土难迁的念旧情感 我国的农民大多有“祖屋”情结，老宅是凝聚家庭甚至整个家族的纽带，汇聚了家庭成员的荣誉感、归属感。家庭成员无论户口是否迁出、无论在何处奔波，老宅都是全体家庭成员共同的精神和物质财富。当然，也有另外一方面原因，不乏有人担心去城市发展后，如若发展不顺利，一旦将宅基地申请退出后，自己半点退路都没有了。因此，很多农民的老宅即使空置、闲置，也不愿意有偿退出。 （四）农民价值获得感与期望值不匹配 1、农民对于宅基地普遍具有“禀赋效应”心理，使用越久注入感情越深，对宅基地的估值也就越来越高。宅基地有偿退出中货币补偿措施适用非常广泛，但补偿价格却是普遍偏低，如在四川一地，有偿退出的补助金为3万元/亩，而宅基地普遍在200平方米以内，农民只能拿到1万元左右，即便再算上房屋补助，但也不过几百元一平方米。结合对宅基地的深厚感情及“禀赋效应”心理，显然这个补偿价值不能使一些村民获得幸福感、获得感，导致一部分农民有偿退出宅基地的意愿不高。 2、对比心理、观望心态使然，希望获得更多的补偿 有农民表示宅基地退出补偿标准太低了，补偿金额太少了。部分农民的宅基地因社会公共利益或市场建设需要被征收，进而取得了高额的土地征收补偿。对比之下，必然有人会认为宅基地有偿退出补偿度太低了，还失去了宅基地福利，尚且留着以等待取得更高的收益。   基于宅基地有偿退出的法律法规不统一、相关政策实施存在困难、农根情、农民价值获得感等原因，致使宅基地有偿退出推行落实有限。随着我国乡村振兴大力开展，农村土地制度改革，引入市场调节功能，目前宅基地价值在市场机制作用下已是持续上升之态，宅基地有偿退出的推行市场已经打开，完善法律法规制定、政策制度实施势在必行，相信广大农民在社会发展中也会紧跟时代步伐。 三、宅基地有偿退出模式梳理 宅基地有偿退出推行过程中，确实存在诸多的困难，但在全国各地，尤其是试点地区，在宅基地自愿有偿退出方面确实也做了很多种探索，经过实践也形成了各种不同的有偿退出补偿模式，主要有以下四种模式。 （一）货币补偿模式 地方政府或村集体组织按照一定价格对退出的宅基地进行回收，对退出宅基地的农民直接进行货币补偿，补偿主要是针对宅基地及地上附着物。四川邛崃市是农村自愿有偿退出宅基地使用权的试点地区，当地适用的就是货币补偿模式。退出宅基地的农民选择在邛崃市域范围内购买商品房的，腾出的宅基地按30万元/亩给予一次性货币补偿，同时根据商品房面积大小，市财政再给予1%—1.5%的购房补贴；对在邛崃市域范围外购房的则按10万元/亩给予一次性货币补偿。 （二）置换模式 农户退出闲置宅基地后，通过分配安置房或商品房的形式进行有价补偿，以产权交换来实现宅基地有偿退出，保障农民的基本居住权益。例如江西余江对于常年在城镇工作生活、自愿放弃宅基地并进城购房的农户，可以在政府划定的县城优势地段选购房屋，同时享受政府600-800元/平方米的房价补贴。 除了上述资产置换模式，还有一些地方以惠民服务政策代替直接财产性置换补偿，例如宁夏平罗探索实施的是“以地养老”模式，农村老人如果自愿退出宅基地、房屋以及承包地，可以换取相应的养老服务。 （三）“借地”退出模式 在村民自愿原则下，由村集体采取向农户租、借、吸收入股方式收回农户闲置的宅基地及地上附着物进行统一改造建设，农户仍保留宅基地名义上的“长期性”占用权利。比如有的古村镇在退出宅基地过程中利用盘活的宅基地进行旅游项目开发，而退出宅基地的农民则以腾退的土地入股，按年领取项目分红。 （四）综合模式（又或“结合模式”） 根据具体情况，制定宅基地有偿退出系列模式及配套政策，可供农民自行选择，灵活适用，给村民提供货币补偿、购房优惠、置换房屋等补偿措施，可进行交叉、结合使用；同时将社会保险、低息贷款、公租房名额、税费减免、子女入学名额等惠民政策也引入宅基地有偿退出实施中配套使用。例如天津市蓟州区《蓟州区农民自愿有偿退出宅基地补偿安置实施方案（试行）》规定“按照自愿退出的合法有效的宅基地实际面积，以30万元/亩的标准，给予宅基地使用权人一次性经济补贴，对地上附着物不再另行补贴。同时，区政府可以为宅基地使用权人提供保障性住房”。 四、完善建议 乡村振兴战略实施以来，乡村经济发展势不可挡，尽管宅基地有偿退出的制度建设仍需完善，广大村民接受程度仍各有不同，但各地仍然也在积极探索各种有偿退出模式。我们结合全国及各地针对农民宅基地有偿退出的相关规定，以及各地的试点情况，对农村宅基地有偿退出，提出一些完善的建议。 （一）建议各级农业农村部门结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，推动建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，摸清宅基地规模、布局和利用情况。 （二）建议政府及相应职能部门，尽快完善制定农村宅基地及农房有偿退出的操作规范、价格评估制度。 （三）逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。 （四）建议加强政策宣传，引导和激励进城落户的农民先行退出，增强农民信心、打消农民疑虑。 （五）为了促进法治政府建设、法治队伍建设，建议健全宅基地有偿退出档案管理制度，制作民意调查表以确保农民自愿性、严谨签订相关补偿协议以避免发生与农民权利义务不清或约定不明等纠纷事件发生；亦可向相关法律、财会等专业机构购买政府专业服务，要求全程或专项规范服务，进行合法合规审查、草拟相关格式文书、示范性合同等。 探索农村宅基地有偿退出机制，是中国改革创新中的一项重要任务。在乡村振兴发展之路，宅基地有偿退出必然会画出浓墨重彩的一笔，继往开来，愿我们都能出一份力、添一砖瓦。 声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

提纲 一．准允农村住宅抵押的政策梳理及解读 二、农村住宅抵押的现状及成因 （一）农村住宅抵押现状 （二）农村住宅抵押现状的成因分析    1.土地是农民的“根”、住宅是农民的“魂”    2.国家社会治理的慎重考量    3.农村住宅确权颁证率显著偏低    4.金融机构农村住宅抵押贷款业务的严苛性要求    5.农村住宅价值不高 三、试点地区农村住宅抵押的典型性模式 （一）试点范围 （二）试点条件 （三）抵押主体的特殊性 （四）抵押贷款条件 （五）试点成果 四、乡村振兴背景下农村住宅抵押的实务性建议 （一）对金融机构的实务建议 1.创新信贷产品 2.放宽抵押条件及贷款对象 3.抵押贷款审核程序关口前移 4.主动出击，抢占农村金融“蓝海”市场 5.适度提取风险准备金、深度开展保险合作 （二）对农户的实务建议 1.加快确权颁证手续，提升农房价值 2.合理选择信贷产品 3.合规使用信用资金 4.及时履行还款义务 五、律师在农村住宅抵押过程中的作用价值 引言 在2022年10月16日召开的第二十次代表大会上，明确提出要求全面推进乡村振兴，加快建设农业强国，扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴。发展乡村特色产业，拓宽农民增收致富渠道。巩固和完善农村基本经营制度，发展新型农村集体经济，发展新型农业经营主体和社会化服务，发展农业适度规模经营。深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。完善农业支持保护制度，健全农村金融服务体系。 一、准允农村住宅抵押的政策梳理及解读 基于我国法律、法规及国家政策上的严格管理制度，我国农村宅基地及农村住宅转让、抵押、担保、赠与被明确禁止的客观现状，但农民融资难、融资贵、农村发展滞后的问题日益显现，随着党的十八届四中全会的召开，我国逐步展开了全社会各领域各行业的深化体制改革工作，在此期间，主要围绕农村土地承包经营权流转和农村住宅财产权抵押工作在试点地区进行了初步性探索，为支持试点地区的该项工作开展，国务院及各部委分别颁布了大量的政策性文件支持，笔者梳理了相关规范性文件并予以解读。 1.国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见 国发〔2015〕45号 2.全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定（2015年12月28日） 3.国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见 国发〔2016〕8号 4.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会等关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知 银发〔2016〕78号 5.中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见（2018.1.2） 6.中国人民银行、银保监会、证监会、财政部、农业农村部关于金融服务乡村振兴的指导意见 （2019年01月29日） 7.农业农村部对十三届全国人大四次会议第1374号建议的答复 农办议〔2021〕89号 8.农业农村部对十三届全国人大四次会议第6787号建议的答复摘要 农办议〔2021〕91号 9.中国人民银行营业管理部等六部门关于金融支持北京市全面推进乡村振兴的实施意见  银管发〔2022〕1号 10.文化和旅游部、公安部、自然资源部、生态环境部、国家卫生健康委、应急管理部、市场监管总局、银保监会、国家文物局、国家乡村振兴局关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见  文旅市场发〔2022〕77号 纵观国务院各部委发布的上述规范性文件，关于宅基地及农村住宅抵押的核心要义，经过笔者归纳，主要有以下几点： 1.深化农村土地制度改革，系统总结宅基地制度改革试点经验，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。 2.完善宅基地使用权流转机制，探索农户对宅基地使用权、集体收益分配权的自愿有偿退出机制。稳步开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点。 3.农业农村部将联合自然资源部、国家乡村振兴局利用新一轮农村宅基地制度改革试点工作，积极探索赋予农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押融资功能，缓解“三农”领域融资难融资贵问题。 4.引导金融机构创新金融产品和服务模式，稳妥探索通过宅基地使用权抵押、农民住房财产权抵押、信用贷款等形式，支持乡村民宿建设和经营，在防范风险的前提下降低融资条件和门槛。 二、农村住宅抵押的现状及成因分析 （一）农村住宅抵押的现状 基于我国房屋、地上建筑物与其附属土地的“房地一体”主义的基本原则，农村住宅的抵押取决于宅基地流转的制度性许可。在目前我国土地管理法及土地管理法实施条例等基础性法律、法规未获准允，并我国农村住宅抵押政策尚处于探索阶段的背景下，农村住宅抵押情况较少、随着城镇化建设和农村务工人员迁移性流动，已确权颁证农户的房屋疏于看管、修缮，大多房屋残缺破败，房屋价值不高，同时金融机构也不敢大胆创新尝试农村住宅抵押贷款业务。正如国内政策、资本市场、乡村振兴保护等全方面因素，现实情况是农村住宅抵押仍处于启蒙阶段。 2015年8月10日，为探索全国农村承包土地经营权及农村住宅财产权抵押贷款的新模式，全国人大常委会授权国务院在全国59个试点县（市、区）开始进行农村住宅抵押试点工作，这是我国农村宅基地及农村住宅抵押的首次尝试工作，首批试点工作在2020年开展结束后，根据试点地区的前期经验，2020年国家又开展了新一轮的改革试点工作。 （二）农村住宅抵押现状的成因分析 1.土地是农民的“根”、住宅是农民的“魂” 随着新中国成立，我国立即开展了为期三年的土地改革运动，在土地改革过程中，土地作为生产力的三个要素中的关键性要素，在农业社会为主的经济结构体系下，显得尤为重要。农户对土地的眷恋和渴望超过了其他非物质的需求，以致于从1952年土地改革完成后，在1978年开展的新一轮农村土地承包经营制度后，农户对土地的看重更加深重。伴随着农业社会千年的文化沉淀，即使从传统农业社会发展到工业社会、商业时代，中国人在思想观念中对土地的执拗从未改变。基于传统的文化理念，农村住宅作为中国人的安身立命之所，农村住宅寄托了中国的文化传承和全体成员的归化守望。所以，农户对宅基地及农村住宅的深厚情感血浓于水。 2.国家社会治理的慎重考量 根据农村宅基地的管理规范，一户仅能申请并取得一处宅基地，其地上农村住宅，是承载和养育全部家人的唯一空间，是全家人口居住、安身立命、存储生产资料、放置家庭农具的安全处所，因此从农户基本生存角度，农村住宅至为关键，从国家社会管理层面，农村、农业、农民稳定、农户有其居、有所养是农村稳定，乃至社会稳定的重要因素。所以，从国家层面，宅基地及其地上住宅的流转问题牵扯和关系到全国9亿农民的切身利益，在此问题上，从国家政策层面的制度设计始终保持了谨慎的态度。 3.农村住宅确权颁证率显著偏低 众所周知，农户在宅基地上建造房屋的世袭延续、祖传子继的特点，农村居民文化意识中对农村住宅进行确权颁证的情况普遍不多，以往农村住宅主要只有集体土地使用权，无房屋所有权证，按照金融机构抵押贷款条件，因农村住宅缺乏确认、登记、产权不清晰，导致抵押登记机构无法办理农村住宅抵押手续，这也是农村住宅难于抵押的普遍性因素。 因此，农民在办理农村住房抵押贷款时，农村房屋需要经房屋坐落所在土地单位即村委会同意，而且，抵押人必须对抵押物拥有财产处置权，以共有财产来作为抵押物的，要取得共有人的同意 4.金融机构农村住宅抵押贷款业务的严苛性要求 因农村住宅申请必须以户为单位，在确权登记时基本登记在户主名下，但农村家庭基本成员人口众多，在面临需要以农村住宅进行抵押贷款时，登记住宅一部分涉及财产继承的问题，一部分涉及成员分户不分家的问题，还有部分涉及家庭成员外出务工，无法形成一致意见等诸多情况，而金融机构在办理农村住宅抵押贷款时除了需要考虑国家政策性因素外，还需考虑，农村住宅抵押时全体家庭成员是否都形成统一意见，并且能否在抵押合同上签字捺印；其次农村住宅抵押时房屋价值评估机构选定程序和评估结构，农村村民能否认可；金融机构在抵押权行使过程中，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”还需考量变卖、拍卖、处置抵押房屋时被执行人及其抚养家属生活有无必需居住房屋，否则因其抵押权将无法实现，其对外贷款资金将无法收回。 5.农村住宅房屋价值不高 随着社会化、信息化、交化通路网的统一建设，农村居民除老弱病残行动不便、常年留守的居民外，大多数农村居民都伴随异地务工、上学、户口迁移、城镇化建设、行业性流动等群体发展，离开了农村，进入县城或者到其他县市谋生工作，导致农村住宅年久失修、无人看管，许多农村住宅因缺乏修缮、维护照看导致住宅价值偏低，不具备抵押吸引力。 三、试点地区农村住宅抵押的典型性模式 正如文章前文所述，2015年8月10日，全国人大常委会授权国务院在全国范围内确定的59个试点县（市、区）开展的农村住宅抵押试点工作，展开了农村住宅抵押的有益探索，鉴于农村住宅抵押并未在全国范围内推广，仅在试点地区推行，本文仅就试点地区农村住宅抵押涉及的试点范围、试点条件、抵押主体、抵押条件、试点成果进行介绍。 （一）试点范围 2015年8月10日，全国人大常委会授予国务院在全国范围内确定的59个县（市、区）作为试点单位，其中：新疆伊宁市作为全国农民住房财产权抵押贷款试点地区。 随着第一阶段的全国农民住房抵押贷款试点工作结束，为深化农村宅基地改革试点工作，加快推进乡村振兴战略规划，协同推进农业农村部关于农村改革发展规划试点工作方案，2020年6月，中央全面深化改革委员会第十四次会议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》通过。9月，全国104个县（市、区）以及3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地自愿有偿退出和有偿使用制度。其中新疆伊宁市和奇台县作为新一轮农房抵押贷款试点工作区。 （二）试点条件 2015年8月10日，国务院为配套开展农村住宅抵押试点工作，颁布的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》明确指出：选择“两权”抵押贷款试点应该满足以下条件： 一是农村宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件； 二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益； 三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。 具备以上条件的县可作为农民住房财产权抵押贷款试点地区，且明确指出农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。 （三）抵押主体的特殊性 根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：“不动产抵押权的设立以登记为生效要件。”第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范》（试行）规定中对房屋抵押登记的申请人的资格没有限制性规定，所以自然人、法人、其他组织在将自有房屋抵押其他人时，法律、法规、规章并未限定抵押权人的特殊身份。 但在试点地区，根据《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（银发〔2016〕78号）文件精神，在试点地区内抵押人及抵押权人都进行了严格限定：其中，抵押人限定为：农村房屋所有人及宅基地使用人，抵押权人限定为：银行业金融机构，也就是说，目前试点地区宅基地上房屋的抵押权人及不动产登记过程中是严格禁止自然人、公司、社会团体、其他组织等群体或者机构作为抵押权人。同时根据中央《关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）文件精神，试点地区的农房及宅基地抵押业务也仅限于银行信贷业务范围。 （四）抵押贷款条件 根据试点地区的农民住房抵押暂行办法和实务操作，借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，借款人必须满足以下基本条件： 1.具有完全民事行为能力，无不良信用记录； 2.用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围； 3.除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料； 4.所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置； 5.以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。 （五）试点成果 根据《国务院关于全国农村承办土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点情况的总结报告》可知：截至2018年9月末，222个试点地区建立了农村产权流转交易平台。48个农房抵押贷款试点地区设立了风险补偿基金，29个农房抵押贷款试点地区成立了政府性担保公司，330家金融机构开办农房抵押贷款业务。59个试点地区农房抵押贷款余额292亿元，同比增长48.9%，累计发放516亿元。 四、乡村振兴背景下农村住宅抵押的实务性建议 通过前文分析，基于法律、行政法规、国家政策层面的多重限制，农村住宅抵押在全国范围内目前尚难全面推广，但结合《中华人民共和国乡村振兴促进法》关于乡村振兴战略规划中的政策配套要求和《文化和旅游部、公安部、自然资源部、生态环境部、国家卫生健康委、应急管理部、市场监管总局、银保监会、国家文物局、国家乡村振兴局关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》文旅市场发〔2022〕77号提出的“引导金融机构依法合规创新金融产品和服务模式，在农村宅基地制度改革试点地区，探索通过宅基地使用权抵押、农民住房财产权抵押、信用贷款等形式支持乡村民宿建设和经营，在防范风险的前提下降低融资条件和门槛。”在乡村振兴时代背景下，农村住宅抵押市场将会从初步性探索，到规模性尝试，再到成熟性推广的阶段性过程。 为此，笔者就农村住宅抵押过程中的金融机构及农户分别提出如下实务建议。 （一）对金融机构的实务建议 1.创新信贷产品 鼓励金融机构因地制宜，针对农村居民需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率，开发和创新更多涉农助农的贷款业务，尤其在农村宅基地及农村住宅抵押贷款业务过程中对创新更多灵活性信贷业务，既符合金融机构对信贷业务的风险防控，也保障农户对宅基地及农村住宅的高效经济利用。 2.放宽抵押条件及贷款对象 借鉴《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的文件精神，金融机构在新一轮农村土地改革试点过程中，应当更加贴近新农村，深入农村调研，根据乡村振兴规划战略新举措，适度放开抵押条件，将金融机构推广的信贷、理财、政策性投资等业务的焦点向农村倾斜，在放宽抵押条件及贷款对象方面，金融机构可做如下尝试： （1）从农村宅基地及农村住宅抵押贷款业务放宽至农户具备持续生产能力的种植园、养殖场、养殖水面、林果园、蔬菜基地等领域； （2）根据农村住宅家庭的成员人口数及农村住宅的结构空间，可结合农户的贷款数额及住宅评估价值和住宅的结构空间数量，在设立住宅抵押权时，农户可保留超出抵押物价值的空间，以备农户不具备还款能力时，能够保障农户的基本居住； （3）贷款对象从农户家庭放宽至已经在工商行政管理部门（或主管部门）核准登记的涉农企业、农民专业合作社、家庭农场、专业大户，以及其他从事农业生产的经济组织。 3.抵押贷款审核程序关口前移 金融机构在对涉农住宅抵押贷款业务时，银行信贷审核业务部门可在农户提交申请资料后，提前与村委会、乡镇农村产权流转服务站对农户提供材料的真实性、合法性、有无纠纷、抵押、流转等情况进行核实，并通过设立的农村产权流转服务中心进行复核，以此提前查控核实涉农信息材料的真实性和业务的合规性，将风险防控端口前移。 4.主动出击，抢占农村金融“蓝海”市场 鉴于农村宅基地及农村住宅抵押相关的改革试点工作已经开展两轮试点，并且在新一轮试点过程中，提出了新的创新性举措，并伴随着乡村振兴的国家战略性规划和全方位、多角度的配套政策的响应和启动，在农村宅基地制度改革完成后，农村宅基地及农村住宅抵押、转让、赠与等流转性投资将全面展开，于此时机，谁优先占领涉农金融服务，谁就优先占领农村财产权流转过程中的大量金融业务。所以，金融机构应当主动作为，通过创新新型涉农信贷产品、合理确定贷款期限、公允设置贷款利率等多种优惠举措，抢占农村宅基地及农村住宅抵押金融业务，就等于获得了未来农村新型业务市场。 5.适度提取风险准备金、深度开展保险合作 鉴于农村宅基地及农村住宅抵押市场的不成熟性和探索实践，开展涉农金融业务的金融机构在农村住宅抵押贷款业务上投放资金不足，防风险能力较弱，于金融机构而言，在发放“两权”抵押贷款的银行业金融机构，必须严格按照规定提取抵押贷款风险备付金，用于弥补贷款风险亏损，保证业务正常开展。与此同时，金融机构需开展与保险机构的深度合作，就创建多层次、多形式的农业信用保险进行协助配合。鼓励农户通过购买贷款保证保险，提高农村住宅抵押贷款增信，分散贷款风险。 （二）对农户的实务建议 1.加快确权颁证手续，提升农房价值 伴随乡村振兴战略的规划推进，农村发展和农民增收将会迎来更多的政策红利，农民在返乡后的创业过程中、生产经营上的资金短板将尤为突出，此阶段过程中，农村居民应当尽早完成农村宅基地的地籍登记、农村住宅的确权颁证工作，以方便申请农村住宅抵押贷款时的高效便捷，为自身资金融通拓宽途径，与此同时，农村居民在居住、使用农房过程中，需及时维护、看管、修缮农村房屋，确保房屋价值不贬损，在条件允许情况下，通过适当装修、农房经营、名宿旅游、度假村效应等模式，提升房屋产值，以便获取大额融资，解决农户融资窘境。 2.合理选择信贷产品 农村居民在农业生产发展过程中，申请农村住宅抵押贷款时，需综合权衡家庭成员基本生存、人均住房、家庭收入、务工人员、有无其他居所等全面要素，根据生产经营的类型需要，合理规划贷款额度、确定贷款年限（1—3年为宜）、适当的贷款利率，选择合适的信贷产品，客观预估家庭偿还能力和收入水平，留存家庭基本生活开支和必要性支出，确保家庭生活和农业生产协调推进，预防收支不匹配、投资失衡等影响偿还信贷的风险性因素。 3.合规使用信贷资金 按照《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的要求，农村住宅抵押贷款农户贷款获取的资金，应当优先用于农业生产经营的合法用途，考虑到农村居民申请贷款时，其贷款经营用途多数用于农业生产经营，否则其贷款申请将无法获批，但实践中，存在部分农户将贷款资金存在部分用于农业生产、大部分用于其他经营事务，还存在部分农户就是以农村住宅抵押贷款的资金用于企业开办、公司债务清偿、金融理财等其他非农业领域；鉴于农户贷款资金用于其他非农业生产领域的投资风险的不可控因素，加之农户抵御市场风险性能力的弱化，一旦贷款资金无法偿还的情形下，农村住宅将会被依法拍卖、变卖或者折价，届时将重大影响抵押农户全体成员的生产经营问题。 4.及时履行还款义务 鉴于农村宅基地及农村住宅抵押贷款试点工作目前仅限于银行信贷业务，暂未拓展至其他金融业务，按照贷款银行与借款农户签订的《借款合同》及《抵押合同》等系列协议，如贷款农户到期无法履行还款义务，除贷款银行及时行使抵押权，对抵押农房进行变卖、处置、折价外，按照《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》，贷款农户将会被列入失信人员名单，并限制高消费，除影响贷款农户的征信信用记录，金融机构不予给其贷款融资，还影响低保残疾补助申请、养老机构公益补助等方面，同时其家庭成员也会受到牵连，比如：子女升学、行政机关就业、出国留学、子女参军等方面。借此，贷款农户务必在贷款期限内及时履行还款义务，避免拖欠或者挪用还款资金，给自己及家庭成员带来不必要的麻烦和不便。 五、律师在农村住宅抵押过程中的作用价值 （一）为农村住宅抵押贷款业务过程中涉及的农村宅基地、农村用房的各类相关专业法律咨询解答，包括法律规定、法律使用、试点地区范围、政策解读、出具法律意见书等； （二）在政府组织引导推广农村住宅过程中协助政府进行政策宣讲、风险提示、农村宅基地流转过程中的政策指引、农户成员居住权的政策解答； （三）为政府在向社会选定金融机构服务涉农抵押贷款业务过程中，根据政府需求开展对金融机构的尽职调查法律服务； （四）为金融机构研判农村住宅共有人抵押住宅过程中涉及的农房继承、遗赠、分户、就学、外嫁女等家庭成员身份权、资格权对房屋共有的影响界定； （五）为金融机构开发的涉农住宅抵押信贷产品的合法性、合规性审查； （六）为金融机构与农户签订借款合同及抵押合同提供全流程法律服务（包括借款合同、抵押合同的草拟、农户身份核实、家庭成员共有权辨析、贷款资金额度、贷款对象的审核、疑难复杂情形下贷款申请条件的判断、农村住宅抵押权行使过程中的程序性解答）； （七）代理金融机构/农户在农村住宅借款抵押领域引发的各类纠纷和诉讼代理业务； （八）为金融机构梳理以进行农村住宅抵押贷款业务进行风险评估，补正正在履约业务过程中的程序性瑕疵，做好资料归集，同时结合金融机构前期业务实施情况进行风险预评估并制定风险清单； （九）为金融机构就涉农抵押贷款业务的项目经办人开展法律培训、涉农风险提示； （十）为金融机构在涉农抵押贷款业务过程中发生的涉及廉政、职务、商业秘密、违规追责等方面的风险防范法律业务； （十一）其他与涉农抵押贷款业务过程相关的专项业务。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。