我国城镇化进程已经进行30余年，在此过程中，城市基础设施老化、环境污染严重、交通拥堵、原有城镇住宅、基础设施难以适应当下生活、生产需要等问题愈发突出，城市更新成为常态工作。国家层面多次出台城市更新政策文件，本文通过梳理、分析、研究城市更新的内容及更新模式，为政府及相关主体实施城市更新项目规划、实施及落地提供参考。 一、城市更新的法律依据 城市更新中所涉及的法律关系错综复杂，其中既包括平等主体之间的民事法律关系，也涉及与行政机关有关的行政法律关系，甚至某些事项因为政府的参与，造成了民事行政交织的情况出现。因此，本文旨在对城市更新流程中的法律及政策进行梳理，让读者对于城市更新政策有比较全面的了解。 （一）国家政策层面 国家发展改革委关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知（发改规划〔2021〕493号），明确：在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。 党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出：实施城市更新行动。 （二）第一批城市更新试点和可复制经验做法清单 《住房和城乡建设部办公厅关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知》（建办科函〔2022〕393号），明确：总结城市更新试点城市和各地经验做法，形成《实施城市更新行动可复制经验做法（第一批）清单》。 （三）防止城市更新中的大拆大建 住建部出台了《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），明确：应当严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，应当确保住房租赁市场供需平稳，同时应当严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。 （四）新疆维吾尔自治区政策 《新疆维吾尔自治区城镇老旧小区改造工程建设技术导则（试行）》（2020年6月2日发布）：城镇老旧小区改造应坚持“科学规划、统筹安排、政府主导、社会参与、综合整治、总体提升、因地制宜、加快推进”的工作原则。   上述政策文件是国家层面决定实施城市更新行动决策部署，加速城市更新进程的同时，严格控制大规模、成片集中拆除现有建筑，以防住房租赁市场供需不平衡，加剧新市民和低收入困难群体租房困难等问题的出现。总结城市更新试点城市以及各地的成功经验，建立城市更新整体谋划机制，构建政府引导、市场运作和公众参与相结合的可持续实施模式所提供的法律及政策依据。 二、城市更新包含的内容 城市更新是指，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能”，足见城市存量更新改造工作在“十四五”时期的重要性。城市更新包含具体的形式如下： （一）老旧小区改造 城镇老旧小区改造是城市更新的重要内容之一，具有改造规模较大、分布区域较广、涉及人群较多等特点，城镇老旧小区改造将直接影响到城市品质、社会安全以及经济发展等诸多方面，成为当前中央与地方关注的更新热点。 老旧小区改造可以分为基础类、完善类和提升类。基础类改造主要是为了满足居民的安全需求和基本生活需求。完善类改造的主要目的是提供居民便利的生活条件和改善型生活需求。提升类改造则致力于丰富社区服务供给、提升居民生活品质，并积极推动小区及周边环境的发展。 （二）老旧厂区改造 老旧厂区的业主数量少，通常为一个或者若干个企业，产权人很多都是在本老厂区内处于经营亏损状态，因此对此改造不仅要关注未来的发展，同时也要考虑到如何解决过去的历史遗留问题。老旧厂区改造有以下四个方向： 工改工，指对老旧工业片区继续发挥工业用地的特性，可以通过提升现有工业水平或创造新的产业类型来实现更新。 工改商，指将工厂改造成适合本地消费的场所，或者成为地区的标志性区域。 工改居，指将工业用地改造成居住用地的改造方式，具体包括一般商品住房、保障性安居住房等不同形式。 工改综，指将工业用地、商业用地和居住用地进行综合利用的一种更新方向。 （三）老旧街区改造 老旧街区改造同样在城市更新中占比较高。老旧街区改造的选址多具以下特点，即位于城市中心区域、富含历史文化价值、具有城市更新需求、存在市场潜力。老旧街区的改造主要分为历史文化街区和老旧商业街区改造两种类型。 历史文化街区改造是指保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实的体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的区域。老旧商业街区改造是指历史年代久远、部分建筑及周边配套设施需要进行保护和维修的商业聚集区。 （四）城中村改造 城中村，即城市中的农村，是指在城市建成区范围内仍然保留实行农村集体所有制和农村经营体制的地区，具有土地产权归集体所有、村委会自治、私搭乱建严重、外来人口聚集等特征。城中村改造的主体包括：政府主导模式；社会资本主导模式；村集体组织自行开发模式；本地国有企业主导模式。城中村产权结构、人员构成、空间分布、历史遗存等具有高度复杂性。因此，改造模式也涵盖了拆除新建模式，整体提升模式及拆整结合模式。城中村改造是一项系统工程。未来的城中村改造不会是简单解决居住空间增量问题，更多是要推动城市高质量发展。 从小区、厂区，街区到城中村，城市更新将成为城市发展新的增长点和发力点。让居民充满情感和记忆的老旧空间，焕发出新的生命力，拉动区域获得全新活力。与此同时，管理部门、规划从业者、城市更新实施主体以及其他相关方还应进一步加强合作，加快建设共同参与的平台，以深化城市更新的可持续、一体化实施路径为重心，不断改进设计与实践，从而实现城市更新的新突破。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

实践中，自然人股东增资有限责任公司（下称公司），可以以货币性资产、非货币性资产增资。在增资入股时，由于增资方式的不同，导致自然人股东承担或轻或重的税负。具体情况为： 一、自然人股东以现金、银行存款等货币性资产增资入股公司的纳税情况 印花税：根据《中华人民共和国印花税法》第五条“印花税的计税依据如下：（三）应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额”、第八条“印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算”、印花税税目税率表“营业账簿：实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五”规定，自然人股东以现金、银行存款等货币性资产增资入股公司，涉及税种为印花税，应按照实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五缴纳印花税。 二、自然人股东以持有其他公司股权（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况 1、印花税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国印花税法》第五条、第八条以及印花税税目税率表“股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税的），价款的万分之五”规定，自然人股东以股权增资入股公司的，印花税应按照价款的万分之五缴纳。 2、个人所得税 根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，财产转让所得应当缴纳个人所得税。财产转让所得是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。 因此，自然人以持有其他公司的股权（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《〈股权转让所得个人所得税管理办法（试行）〉的公告》（ 国家税务总局公告2014年第67号）、《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定。 三、自然人股东以实物（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况 1、印花税 前文已详述，本节简述。自然人以实物（非货币性资产）增资入股公司，印花税应按照价款的万分之五缴纳。 2、个人所得税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，自然人以实物（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定。 3、增值税及附加税费 根据《增值税暂行条例实施细则》第四条“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户”、第九条“条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人”规定，个人增资行为不视同销售，不缴纳增值税，也无需缴纳城建税和教育费附加、地方教育费附加。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 四、自然人以无形资产（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况  1、印花税 前文已详述，本节简述。自然人股东以无形资产（非货币性资产）增资入股公司，印花税应按照价款的万分之三缴纳。 2、个人所得税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，自然人以无形资产（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）、《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》（财税〔2016〕101号）规定。 3、增值税及附加税费 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条“在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。个人，是指个体工商户和其他个人”、第十条“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产”规定，自然人以无形资产增资应缴纳增值税及附加税费。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 五、自然人以不动产（非货币性资产）增资入股公司的纳税情况  1、印花税 前文已详述，本节简述。自然人股东以不动产（非货币性资产）增资入股公司，印花税应按照价款的万分之五缴纳。 2、个人所得税 前文已详述，本节简述。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，自然人以不动产（非货币性资产）增资入股公司，如有所得的，需缴纳百分之二十的个人所得税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）、《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定。 3、增值税及附加税费 前文已详述，本节简述。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第十条“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”“销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税”规定，自然人以不动产增资应缴纳增值税及附加税费。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 4、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”规定，自然人以不动产增资入股公司的应缴纳土地增值税。具体操作、应纳税所得额和应纳税额还需关注国家税务总局、财政部或国家税务总局发布的相关文件。 5、契税 根据《中华人民共和国契税法》规定，需缴纳契税的纳税人为承受土地、房屋权属的单位和个人。因此，自然人股东以作价投资（入股）等方式转移土地、房屋权属的，非契税纳税人，不需缴纳契税。   综上所述，不同的增资方式会产生不同的纳税义务，尤其是在几种增资方式共存时或货币增资和非货币性资产增资相互转换时，但不管选择哪一种增资方式，税负的多少及承担方式还应以最有利于增资人且为该增资人接受为前提，并考虑现行有效的优惠政策。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

某乡政府于2019年11月25日与某农业发展公司签订《新一轮退耕还林合同书》，合同约定该公司应当严格按照相关标准进行造林，并保证造林质量符合国家验收标准，负责幼林的抚育和管护工作，保证保存率达到国家验收标准。2023年，当地自然资源局和林草部门组织验收，该公司退耕还林存在众多问题，未通过验收。当时该公司法定代表人在监狱服刑，公司无人主持工作，对不合格问题不能按期整改。 某乡政府认为该公司的现状将导致双方签订《新一轮退耕还林合同》的合同目的无法实现，造成国家退耕还林的政策无法继续落实。故于2023年7月5日向该公司送达了《关于拟解除〈一轮退耕还林合同书〉的告知书》，告知其有陈述申辩的权利，但一直未收到该公司的陈述申辩材料。某乡政府于2023年8月15日，向该公司送达了《关于解除〈新一轮退耕还林合同书〉的决定书》，同时告知该公司如不服上述解除行为，可自收到决定书之日起60日内向区人民政府申请行政复议或者6个月内向区人民法院提起行政诉讼。 问题提出 某乡政府在上述《新一轮退耕还林合同书》解除后，能否立即重新寻找新的退耕还林主体，并与该主体另行签订退耕还林合同，还是必须等到60日申请行政复议期限届满及6个月起诉期限届满且该公司不申请行政复议、提起行政诉讼后才能重新与其他主体签订合同。法律分析为回答上述问题，笔者具体作如下分析： 1.关于该乡政府与农业发展公司签订的《退耕还林合同》的解除时间 该乡政府与农业发展公司签订的《退耕还林合同》系行政协议，该协议兼具行政和民事的双重性质，因此，关于协议的解除时间相关行政法规中并没有明确的法律规定，应当根据相关民事法律规定进行确定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”的规定，笔者认为，该乡政府与农业发展公司之间的退耕还林协议自该乡政府向其送达解除决定书之日起解除。 2.关于该乡政府在解除通知送达后即进行合同换签是否违反法律规定的问题 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（法释〔2019〕17号）第二十四条规定“公民、法人或者其他组织未按照行政协议约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以作出要求其履行协议的书面决定。公民、法人或者其他组织收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行。 法律、行政法规规定行政机关对行政协议享有监督协议履行的职权，公民、法人或者其他组织未按照约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以依法作出处理决定。公民、法人或者其他组织在收到该处理决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行”。 上述法律规定系行政机关要求行政相对人履行协议约定，行政相对人不履行义务，行政机关要求其继续履行协议的情形，但本案并非该乡政府要求该公司继续履行协议，因此不适用上述法律规定。目前法律对于行政机关单方通知解除行政协议后是否需要等待申请行政复议、提起行政诉讼期限届满后才能另行签订协议没有明确的规定。 根据前述法律规定及分析，笔者认为，本案中双方之间的退耕还林合同已经解除，双方之间已无合同关系，该乡政府有权重新寻找合同相对方建立新的合同关系。 结论 综上，笔者认为，在符合解除条件的情形下，行政协议在行政机关向行政相对人送达单方解除的行政决定书后，该协议已经解除。该行政协议解除后，行政机关可以立即重新寻找新的签约主体，并与该主体另行签订相关行政协议，并非必须等待申请行政复议、提起行政诉讼期限届满，且行政相对人不申请行政复议、提起行政诉讼后才能另行与其他主体签订合同。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

《民法典》在物权编中设立了居住权作为一项新增的法定用益物权，拓宽了房屋价值的使用渠道。结合目前国家乡村振兴战略精神的背景和我国农村房屋闲置与空置的现状，笔者认为，在农村房屋上设立居住权不失为盘活农村房屋资源的一种新型有效路径。因此本文将从居住权的法律规定展开，对在农村房屋上设立居住权的可行性、居住权的登记制度以及设立居住权对于农村房屋价值的转化三个方面进行分析探讨，最终给出笔者对于此项探讨的实现建议。 一、农村房屋上设立居住权的可行性 （一）立法规定层面 《民法典》在第三百六十六至三百七十一条新增设立了居住权的相关制度，分别从居住权的概念、合同、设立、限制、消灭以及以遗嘱设立居住权的法律适用六个方面进行了规定。由这些规定条文来看，居住权是指权利人通过合同或遗嘱等方式享有的占有、使用他人住宅的用益物权。同时，在居住权的立法中，不仅沿袭了赡养抚养等目的的传统法律制度基础，也并未对房屋价值的多元化利用进行完全限制。有效的兼顾了商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，有利于克服传统二元化房屋供应体系，具有鲜明的时代特征。[1] 因此，现代居住权虽然以保障特定群体的居住利益为主要目的，以社会性居住权为基础，但也不排斥投资性居住权的设立。并且只有允许基于非身份关系居住权的设立，才更有利于体现居住权的财产权属性，在新时代发挥其社会保障以及融资等财产利用多样的功能。基于此，我们以下对其在农村房屋上设立居住权是否可行的问题进行讨论。 依据《民法典》的居住权相关规定来看，居住权的客体为“他人的住宅”，从文义解释来看自然应包括农村房屋，且根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》一书中‘住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等等’的表述来看，农村房屋上是可以进行居住权的设立的。 依据《土地管理法》的规定来看，第六十二条第五款虽然限制农村村民出卖、出租、赠与住宅，但同时在第六款进行规定，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。而在农村房屋上设立有偿居住权就不失为一种房屋价值实现的新途径。 （二）设立路径层面  我国农村房屋相较于城市商品房而言具有其特殊性。首先是土地性质方面，房屋是在集体土地上的宅基地上修建，而宅基地的流转仅限于本村集体组织成员。其次是房屋性质方面，基于我国采取的“房地一体主义”，农村房屋的流转则与宅基地使用权的流转息息相关，且根据政策相关规定农村住宅禁止向非本村集体组织成员及城镇居民出售。而国家限制农村宅基地和农村房屋流转的根本原因在于，需要为相对弱势的农村居民群体的生存权益提供保障。但居住权的设立与买卖流转并不相同，农村房屋买卖的问题在于所有权发生了转移，而居住权作为一项用益物权，仅在房屋上为他人设立了占有和使用的权利，宅基地及房屋所有权仍属集体组织成员所有。  按照2018年“中央一号文件”的精神以及国家关于农村土地制度试点改革的不断深化和实施乡村振兴战略的意见来看，农村宅基地的“三权分置”是指将宅基地所有权、资格权、使用权相对分离，以此完善农民闲置宅基地和闲置农房政策……落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。因此，乡村振兴及适度放活宅基地和农民房屋使用权也是国家政策未来所倡导的方向。而在农村房屋上进行居住权的设立，可以使得土地所有权人仍为集体，且农民仍作为宅基地的资格权人、使用权人和宅基地上房屋的所有权人，但可以在房屋上为不具有本集体成员身份的人设定居住权作为次级的用益物权，从而通过“三权分置”的方式有效盘活农村房屋资源。 因此，在农村房屋上设立居住权这一路径，既没有突破《宪法》第十条关于农村土地属集体所有的法律底线，也没有触碰《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中农民的住宅不得向城市居民出售、城镇居民禁止在农村购置宅基地的政策红线。   小结 结合上述分析，笔者认为，农村房屋设立居住权其既不违背《宪法》《民法典》《土地管理法》的相关规定，也不与城镇居民禁止到农村购买宅基地使用权、农村住宅所有权的国家政策相冲突，并且符合居住权本身作为用益物权的相关立法规定，甚至可以在一定程度上起到弥补目前在农村房屋盘活利用方面尚未有完善的政策规范的作用。对于因土地制度而不能进入市场流转交易的农村房屋来说，居住权的设立不仅具有可行性，也能丰富农村房屋的使用途径、扩大农村房屋的可能、活化农村房屋的价值，具有很大的现实作用和意义。 二、农村房屋设立居住权的困境 （一）来自房屋所有权确权登记的影响 居住权作为用益物权，根据法律规定，其设立须经登记才能生效。又因其设立客体为房屋，需要以房屋登记为基础并不能进行单独登记，所以农村房屋本身的登记是居住权在农村房屋上登记设立的必然条件。由于农村房屋的登记状况与城镇房屋不同，直至2015年《不动产登记暂行条例》正式施行，农村房屋的不动产统一登记工作才深度推进落实。受到曾经相关法律法规不够明确、登记不够规范等因素影响，农村房屋的本身登记存在一系列历史遗留问题，也会对居住权的登记产生影响。 （二）来自居住权登记制度的影响 居住权由于是新创设的用益物权，《民法典》对于居住权仅有六条宏观规定，配套司法解释也尚未对居住权的登记进行规范。《不动产登记暂行条例》等专门立法中也并无对于居住权登记制度的细化和完善规定。由此可见，目前居住权的登记制度存在缺失，如何登记在法律规范中并不明确，就可能产生登记不规范不全面的问题。这必然会对农村房屋上设立居住权的情况产生不利影响，导致后期履行过程产生争议时，不利于保障居住权人的权利。   小结 言而总之，笔者认为，虽然适用居住权作为新制度可以进行农村房屋资源的利用转化，但在现有的法律框架内，居住权缺乏相对完善的登记制度，因此将居住权制度应用于农村房屋上时，应当持谨慎态度，注意农村房屋是否已进行不动产统一登记、当地是否有对于居住权的设立登记的规范等问题，尽量避免不利因素所产生的影响。 三、农村房屋设立居住权的价值转化 随着城镇化的不断发展，农村也在逐渐空心化，使得农村宅基地和住宅的闲置情况不断增多。因此，国家通过探索“三权分置”的方式，贯彻乡村振兴战略部署，从而为盘活农村资源、带动农村经济发展提供政策支持。那么居住权作为新设用益物权，一定程度上也具有挖掘和扩展房屋使用价值的功能，如何通过在农村房屋上设立居住权将农村房屋价值进行转化从而盘活农村房屋资源，笔者对此提出以下两项利用方案。 （一）交易流转新方式 如今，人们对环境静谧、空气健康的退休养老生活的需求和回归田园的向往逐渐加深，农村房屋在此项方面具有其独特的价值优势，受困于宅基地及房屋所有权不可向村集体组织外流转的限制，农村房屋买卖存在合同无效的巨大风险，法定居住权的出现为满足需求和跳出流转困境提供了新的方式。 对于在城镇居民意图在农村买房用于实际居住的情况而言，城镇居民有对农村房屋居住的需求，农民有想利用农村房屋价值的需求，双方则可通过设立有偿居住权的方式，使得农村房屋所有权依旧属于农民，而城镇居民依据农民在其房屋上设立的居住权，享有长期稳定的居住权利并受到法律的保护。与目前大多使用的租赁方式相对比，签订书面居住权合同，同样可以对居住的条件和要求、居住的期限、居住权人占有使用的具体权利义务等进行协商约定，比如对是否可以与其家属共同居住，或不得改变房屋的结构、用途，保管房屋的义务等问题达成意思自治。并且，设定居住权既可以不受租赁合同期限不得超过二十年的限制，其作为用益物权也要更优于租赁的债权。 （二）合作建房新模式 实践中，农村房屋中合资建房与垫资建房的情形不在少数。具体形式为农民与非本集体组织成员，双方通过签订合作建房协议进行约定，由农民一方提供宅基地，另一方作为提供资金作为出资方或双方共同出资建造房屋，再对房屋的占有使用等权益进行分配。但这种方式可能存在因出资方不具备村民身份、合作建房协议构成对宅基地使用权的实质转让而导致无效的风险，出资方也就无法获得相应权属。而法定居住权的出现，同样为合作建房的权益划分提供了新的模式。 在合作建房的模式中，如果在所建房屋上为出资人设定居住权，不仅可以避免一些因为合资、垫资的性质没有约定或约定不明，导致纠纷裁判中将资金认定为借款的情况。并且，在合作建房中适用居住权制度的最大的优势在于，其主体资格并不存在居住权人是不是具有本集体经济组织成员的身份限定，并且可以通过并在登记机关进行登记对抗第三人，从而获得更具有类似于物权的效力。   小结 综上所述，笔者认为，在农村房屋上设立居住权，不仅可以满足崇尚田园生活的城镇居民对于居住农村住宅的需求，又能够盘活农村住宅资源，以此增加农村居民的收入。并且根据《乡村振兴促进法》第５５条第３款“国家鼓励社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目，鼓励城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老等”的规定来看，农民与社会主体进行合作建房或者在房屋上设立有偿居住权都是可以探索的新方向。 四、农村房屋设立居住权的建议与展望 （一）建议讨论  就当前法律规范而言，具有全国层面适用效力的居住权登记规范仅有《民法典》及自然资源部拟定的《居住权等登记办法（试行）》中进行了原则性规定，且根据2022年10月30日由自然资源部最新发布的《不动产登记法》（征求意见稿）来看，也仅在五十三条进行了三款概括性规定。虽有居住权制度的基本架构，但由于相关法规或司法解释的并未完善细化，居住权登记很难进行有效规范。 实践中，大多城市已经开始办理居住权登记，且深圳、长沙、武汉、石家庄、六安、邯郸、滁州等地市在2021年至2022年间均已出台居住权登记操作规范文件，对居住权的登记流程、申请材料以及办理审查等问题进行了规定，且此类文件中也并未对农村房屋设立居住权进行限制。 鉴于现阶段的居住权登记制度主要以各地相关文件进行规范，笔者建议，政府可以在结合当地实际情况的基础上，依据《民法典》《不动产登记暂行条例》及实施细则的相关规定研究制定本地的居住权相关登记规范进行试行或在本地具有设立条件的地区进行居住权登记制度试点，对居住权的登记制度进行细化和规范，指导不动产登记机关的具体操作，真正贯彻落实《民法典》关于居住权的相关规定，依法规范农村房屋居住权登记，保障农民和居住权人的合法权益，盘活农村房屋资产，贯彻乡村振兴战略精神。 （二）展望讨论 立足于2018年“中央一号文件”关于土地改革中对于三权分置的制度探索，结合《乡村振兴促进法》中国家对于社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目、城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老的指导鼓励，参考农村房屋买卖、抵押领域的试点经验。笔者认为，政府在不违反法律法规及政策规定的情况下，可以对于居住权在农村房屋上的设立制定本地的规范性文件，进行试点尝试，从而转化农村房屋的资产价值。比如，在试点地区适度放宽居住权的投资性适用，使其在旅游民宿的经营等方面也可以体现价值，从而使农村房屋进入市场获得收益，为乡村振兴注入资本。相信随着居住权制度的贯彻实施和发展，它的适用领域和价值定位都会有更大的可能性。   引用：[1]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编编理解与适用（下）》，人民法院出版社2021年版。   声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。

改革开放以来，城镇化率逐渐提高，在此期间，农村房屋流转中不断出现新问题。当年，农民以低价将房屋卖给本集体以外成员或城镇居民，多年后随着房价飞速增长，又后悔当初出卖房屋的行为，于是利用合同无效这一理由向法院提起诉讼，希望以法院确认合同无效的方式，收回房屋，实现自身获取征迁补偿费目的。 同时宅基地上的农村房屋买卖纠纷常常又是因“征迁”而引起，那么，农村房屋在买卖之后涉及征迁的，征迁利益应如何分配呢？通过检索案由为“农村房屋买卖合同纠纷”的案例可以发现，该类纠纷绝大多数是在买卖合同无效情形下，法院通过自由裁量权认定损失、分配责任，从而对征迁利益作出分配。故本文从司法裁判角度入手，在农村房屋买卖合同无效的处理中探究买卖双方利益的平衡，分析农村房屋买卖双方如何分配征迁补偿利益问题。 一、征迁利益分配的裁判情形 合同有效，则征迁利益全部归属于买受人（新的房屋所有人） 对于合同无效情形下征迁利益分配问题，经检索裁判案例，有三种处理方式： （一）参考相关因素酌情予以分配 农村房屋买卖无效后，应综合考虑合同履行情况，遵循等价有偿和诚实信用原则对相关利益分配，考虑到各方过错，合理划分责任比例，平衡各方诉求。 1、参考案例：广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终29067号 本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为： （1）一审法院认为《房屋买卖合同》被认定为无效合同，买方必然有房屋升值方面的损失，鉴于卖方已就涉案房屋签订了《征收补偿协议》，双方对合同被认定无效均有过错，针对涉案房屋的房屋升值部分的862650.38元价值损失，卖方只赔偿买方损失的一半。 （2）二审法院认为买卖双方对于合同被认定无效均有过错。根据双方的过错程度、合同的实际履行情况以及卖方已就涉案房屋签订《征收补偿协议》的事实，一审法院酌情认定卖方只赔偿买方的一半损失并无不当。 小结：农村房屋买卖合同无效的，广州市中级人民法院结合案件事实认定双方对合同无效结果均存在过错，酌定买卖双方各承担50%的过错责任，征迁利益分配按过错责任比例进行分配。 2、参考案例：北京市第二中级人民法院（2020）京02民终9947号 本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为： （1）一审法院认为对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿问题，应遵循合同法规定的等价有偿和诚实信用原则，合理地认定当事人责任比例，均衡保护各方利益诉求。 （2）二审法院认为，关于责任划分，本案系生效判决认定农村房屋买卖合同无效后的赔偿事宜处理，卖方在出卖涉案房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚信原则，应承担合同无效后的主要责任，赔偿买房人的损失，该损失不仅限于实际损失，亦包括信赖利益损失。虽涉案房屋未列入征迁范围，但农村房屋征迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量方式，区位补偿价又是征迁安置补偿中的重要组成部分，因此应将区位补偿价列入损失赔偿计算的范围。 小结：本案中买方向卖方主张1591015元损失，案涉房屋虽未进入征迁程序，但法院考虑到合同履行情况、房屋所处位置等因素，仍将房屋征迁区位补偿价列入损失赔偿的计算范围内，最终法院判决卖方赔偿因此导致的房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价共计1094110.5元。本案处理中，北京市第二中级人民法院遵循诚实信用、维系交易信用体系原则，结合涉案房屋可能产生的期待利益，认为各方虽均对合同无效存在过错，但卖方在本案中承担主要过错责任。 （二）依照相关意见予以配 司法实践中，针对征迁利益分配原则，个别地区制定了司法裁判意见指导裁判，例如上海： 《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一〔2004〕4号）规定：对于将房屋出售给本乡以外的情况，如果系争房屋已经征迁或者已纳入征迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。 参考案例：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终10576号 本案中，一审、二审法院针对此问题的裁判观点分别为： （1）一审法院认为，双方对买卖涉案房屋的意思表示均是真实、自愿的，虽然因集体成员身份问题，买方无法取得对涉案的宅基地房屋的合法物权，但卖方在出卖涉案房屋十余年后才因征迁事宜向买方主张相关利益的行为亦有违诚实信用原则，亦是对合同履行完毕后长久以来形成秩序的否定和侵扰。基于此，法院本着尊重现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和买方实际使用系争房屋十余年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将征迁协议可获得的征迁款扣除购买涉案房屋款后，按照卖方得30％、买方得70％的比例进行分割。 （2）二审法院认为，时隔16年，当卖方与征迁部门签订征迁安置补偿协议后，卖方提起本案诉讼要求参与分配征迁补偿款，实有悖诚实信用原则，维持一审判决买卖双方7:3的房屋征迁款分割比例。 小结：上海市高级法院的意见为结合历史因素及诚实信用原则，在买卖时间与诉讼事件间隔较久的情形下，从保护交易、维护诚信的角度出发，认为卖方违反诚实信用原则，应承担较重不利后果，上海市范围内农村宅基地买卖多参照此意见裁判。 （三）全部归买方所有 宅基地买卖是双方公平交易，购房款就是卖方应得的利益，在房屋已被征迁的情况下，卖方并未因出售房屋产生损失，其不得另行请求分割征迁补偿利益。 参考案例：山东省高级人民法院（2020）鲁民申10323号 本案中，一审、二审、再审法院针对此问题的裁判观点分别为： 1、一审法院认为双方系公平交易，卖方未遭受损失，无权请求征迁补偿利益。 2、二审法院认为卖方无证据证明其主张因卖房所遭受的损失。 3、再审法院认为房屋买卖价款就是房屋的价值，卖方在房屋被征迁前的多年内，对此均未提出过异议，且在出售房屋的行为中、出售后均无损失，卖方要求买方另行赔偿损失，没有事实依据。 小结：通过上述案例可知，有裁判观点认为宅基地上房屋买卖是公平交易，在房屋已被征迁的情况下，虽然合同确认无效，但是卖方保有售房款后，无遭受损失，征迁与其无关，即卖方所收取的房屋买卖价款，就是“房屋+土地”的价值，这个价值是卖方当年出卖时就认可的，所以当房屋后来被征迁时，卖方未遭受损失。另外在本案中，卖方提出涉案房屋的宅基地补偿，是基于申请人集体经济组织成员身份享有，买方明知其无权购买涉案房屋，故其对合同无效也存在明显过错，但法院并未采纳该意见。因此，当宅基地（房屋）买卖之后，遇到征迁补偿，山东高院认为征迁利益全部归一方（买方）所有。 二、总结与建议 总的来说，各地人民法院的裁判观点与尺度各有不同，且可以看出人民法院灵活裁判，可依据的不仅是法律、政策，还有当地高级法院对此问题的意见。法官综合各种因素自由裁量土地使用权征迁利益在买卖双方之间进行分割。各地法院首先参考的因素是“诚实信用原则”，无论是卖方还是买方，对于无论是因为何种原因导致的房屋买卖合同无效，在合同已履行多年、买方已使用房屋多年情况下，此时卖方如若干年后再回头起诉，将大概率被法院认定为违反“诚实信用”。鉴于笔者目前没有检索到将征迁利益100%分配给卖方的案例，因此，笔者认为此类案件，在认定过错、责任比例问题上，卖方提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效的，其责任比例最少从50%起至100%，反馈到征迁利益分割问题上，卖方最终可能能得到的征迁款的比例至多为50%。 结合上述分析，为保护农村房屋买卖交易安全，笔者建议：首先，在事先研判可能影响合同效力因素的前提下进行交易，并重点关注法律、政策、裁判观点；其次，根据不动产物权设立采取登记生效主义，农村房屋交易能办理登记的，办理登记，不能办理登记的，取得村委会、乡政府等相关部门的书面同意；最后，买卖双方应本着诚实信用的原则进行房屋交易，避免利用司法博取利益的行为，如此不光占用司法资源，也会产生腾退房屋、相互返还财产、确定各方损失还是征迁利益分割等难以平衡各方利益的问题。因此，无论是农村房屋的买方还是卖方，都应该在交易中注意上述问题，尽量避免纠纷，否则也不利于农村房屋流转，不利于各方利益保护。

改革开放以来，大量农民进城，导致原有在农村的住房闲置，特别是随着现代农业的发展，农村集体土地流转的不断推进，大批的进城务工、留守老人投靠子女等，给农村留下了越来越多的“空关房”，给宅基地的有偿退出提供了非常难得的平台，但具体推行落实的怎么样？针对上述问题，我们给大家做分析。 一、农村宅基地有偿退出相关重点法规、政策梳理 （一）2014年12月2日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该《意见》首次提出：探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出宅基地，限定对象为进城落户农民。 （二）2016年12月31日，《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》提出：允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出宅基地的补偿。该文件首次提出：针对进城落户农民自愿退出宅基地的应由村集体给予补偿。 （三）2019年8月26日，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 （四）2021年7月2日，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第七百四十三号）第三十五条规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。 （五）2021年7月14日，《最高人民法院关于为全面推进乡村振兴加快农业农村现代化提供司法服务和保障的意见》【法发〔2021〕23号】第十七条规定：依法保障进城落户农民合法权益，不断提升农民群体获得感、幸福感。依法保护进城农户的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。对于承包农户进城落户的，人民法院可通过司法手段支持保护其按自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权，或者将承包地退还给集体经济组织。   从2014年至今，针对农村宅基地有偿退出，国家陆续出台了相关法律法规、司法解释、政策文件，逐步规范明确了宅基地有偿退出的前提、对象、给予补偿的主体及补偿资金来源，但始终未能就具体流程和补偿标准作出明确规定。这也就导致了在实践过程中，我国各个地方存在推行困难，也多有差异的情况。 二、宅基地有偿退出推行过程中遇到的问题 从目前宅基地有偿退出在全国范围内的推行情况来看，推行范围还是比较有限，我们根据现有制度建设及实践情况总结了推行过程中遇到的问题，主要包括以下四个方面： （一）我国相关宅基地有偿退出的法律法规、政策有待完善 为了实现乡村振兴战略，让广大农民富起来，完善土地制度改革，提高闲置农村宅基地盘活利用度，针对宅基地有偿退出，我国目前已经逐步明确了宅基地退出的前提、对象及给予补偿的主体和补偿资金来源，但对具体操作流程和补偿标准仍然没有统一明确的规定。一方面有各地区域差异性大的原因，但主要原因还是法律法规、政策不统一、要求不够具体明确。因此，在上位法依据不足的情况下，相关责任人员有可能面临不可控的责任承担风险，也就导致了各地方参与度、推行度参差不齐的现状。 （二）土地确权政策推行有待完善 实践中，由于“易地搬迁”“异地扶贫”“新农村建设”“合村并居”等原因，农村宅基地存在很大一部分无法确权的情况，导致退出土地勘测难度大、权利义务难以明确，难免发生权益纠纷问题。所以，在确权未定的情况下很难开展进一步的宅基地有偿退出的工作。 （三）农民故土难迁的念旧情感 我国的农民大多有“祖屋”情结，老宅是凝聚家庭甚至整个家族的纽带，汇聚了家庭成员的荣誉感、归属感。家庭成员无论户口是否迁出、无论在何处奔波，老宅都是全体家庭成员共同的精神和物质财富。当然，也有另外一方面原因，不乏有人担心去城市发展后，如若发展不顺利，一旦将宅基地申请退出后，自己半点退路都没有了。因此，很多农民的老宅即使空置、闲置，也不愿意有偿退出。 （四）农民价值获得感与期望值不匹配 1、农民对于宅基地普遍具有“禀赋效应”心理，使用越久注入感情越深，对宅基地的估值也就越来越高。宅基地有偿退出中货币补偿措施适用非常广泛，但补偿价格却是普遍偏低，如在四川一地，有偿退出的补助金为3万元/亩，而宅基地普遍在200平方米以内，农民只能拿到1万元左右，即便再算上房屋补助，但也不过几百元一平方米。结合对宅基地的深厚感情及“禀赋效应”心理，显然这个补偿价值不能使一些村民获得幸福感、获得感，导致一部分农民有偿退出宅基地的意愿不高。 2、对比心理、观望心态使然，希望获得更多的补偿 有农民表示宅基地退出补偿标准太低了，补偿金额太少了。部分农民的宅基地因社会公共利益或市场建设需要被征收，进而取得了高额的土地征收补偿。对比之下，必然有人会认为宅基地有偿退出补偿度太低了，还失去了宅基地福利，尚且留着以等待取得更高的收益。   基于宅基地有偿退出的法律法规不统一、相关政策实施存在困难、农根情、农民价值获得感等原因，致使宅基地有偿退出推行落实有限。随着我国乡村振兴大力开展，农村土地制度改革，引入市场调节功能，目前宅基地价值在市场机制作用下已是持续上升之态，宅基地有偿退出的推行市场已经打开，完善法律法规制定、政策制度实施势在必行，相信广大农民在社会发展中也会紧跟时代步伐。 三、宅基地有偿退出模式梳理 宅基地有偿退出推行过程中，确实存在诸多的困难，但在全国各地，尤其是试点地区，在宅基地自愿有偿退出方面确实也做了很多种探索，经过实践也形成了各种不同的有偿退出补偿模式，主要有以下四种模式。 （一）货币补偿模式 地方政府或村集体组织按照一定价格对退出的宅基地进行回收，对退出宅基地的农民直接进行货币补偿，补偿主要是针对宅基地及地上附着物。四川邛崃市是农村自愿有偿退出宅基地使用权的试点地区，当地适用的就是货币补偿模式。退出宅基地的农民选择在邛崃市域范围内购买商品房的，腾出的宅基地按30万元/亩给予一次性货币补偿，同时根据商品房面积大小，市财政再给予1%—1.5%的购房补贴；对在邛崃市域范围外购房的则按10万元/亩给予一次性货币补偿。 （二）置换模式 农户退出闲置宅基地后，通过分配安置房或商品房的形式进行有价补偿，以产权交换来实现宅基地有偿退出，保障农民的基本居住权益。例如江西余江对于常年在城镇工作生活、自愿放弃宅基地并进城购房的农户，可以在政府划定的县城优势地段选购房屋，同时享受政府600-800元/平方米的房价补贴。 除了上述资产置换模式，还有一些地方以惠民服务政策代替直接财产性置换补偿，例如宁夏平罗探索实施的是“以地养老”模式，农村老人如果自愿退出宅基地、房屋以及承包地，可以换取相应的养老服务。 （三）“借地”退出模式 在村民自愿原则下，由村集体采取向农户租、借、吸收入股方式收回农户闲置的宅基地及地上附着物进行统一改造建设，农户仍保留宅基地名义上的“长期性”占用权利。比如有的古村镇在退出宅基地过程中利用盘活的宅基地进行旅游项目开发，而退出宅基地的农民则以腾退的土地入股，按年领取项目分红。 （四）综合模式（又或“结合模式”） 根据具体情况，制定宅基地有偿退出系列模式及配套政策，可供农民自行选择，灵活适用，给村民提供货币补偿、购房优惠、置换房屋等补偿措施，可进行交叉、结合使用；同时将社会保险、低息贷款、公租房名额、税费减免、子女入学名额等惠民政策也引入宅基地有偿退出实施中配套使用。例如天津市蓟州区《蓟州区农民自愿有偿退出宅基地补偿安置实施方案（试行）》规定“按照自愿退出的合法有效的宅基地实际面积，以30万元/亩的标准，给予宅基地使用权人一次性经济补贴，对地上附着物不再另行补贴。同时，区政府可以为宅基地使用权人提供保障性住房”。 四、完善建议 乡村振兴战略实施以来，乡村经济发展势不可挡，尽管宅基地有偿退出的制度建设仍需完善，广大村民接受程度仍各有不同，但各地仍然也在积极探索各种有偿退出模式。我们结合全国及各地针对农民宅基地有偿退出的相关规定，以及各地的试点情况，对农村宅基地有偿退出，提出一些完善的建议。 （一）建议各级农业农村部门结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，推动建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，摸清宅基地规模、布局和利用情况。 （二）建议政府及相应职能部门，尽快完善制定农村宅基地及农房有偿退出的操作规范、价格评估制度。 （三）逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。 （四）建议加强政策宣传，引导和激励进城落户的农民先行退出，增强农民信心、打消农民疑虑。 （五）为了促进法治政府建设、法治队伍建设，建议健全宅基地有偿退出档案管理制度，制作民意调查表以确保农民自愿性、严谨签订相关补偿协议以避免发生与农民权利义务不清或约定不明等纠纷事件发生；亦可向相关法律、财会等专业机构购买政府专业服务，要求全程或专项规范服务，进行合法合规审查、草拟相关格式文书、示范性合同等。 探索农村宅基地有偿退出机制，是中国改革创新中的一项重要任务。在乡村振兴发展之路，宅基地有偿退出必然会画出浓墨重彩的一笔，继往开来，愿我们都能出一份力、添一砖瓦。 声明：本文观点系作者个人观点，仅用于交流讨论目的，供读者参考，并非元正盛业律师事务所正式法律意见或建议。如您有相关法律问题的意见交流或需要法律服务，请与本所或作者联系。